近年来，房地产市场环境不断变化，也在倒逼房企探索新发展模式，寻找“第二增长曲线"。

4月11日，证监会、国资委和全国工商联发布的《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，要坚持“房住不炒"，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

而在寻找“第二增长曲线"方面，《中国经营报》记者注意到，多家房企也在积极转型，探索商业地产运营和发力物业赛道等。例如，根据上市房企密集发布2021年业绩报告，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股"，601155.SH）2021年实现商业运营总收入同比增长51%；旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股集团"，00884.HK）持有物业收入同比增长74%。

对于向新发展模式转型的方向，旭辉控股集团董事局主席林中表示：“要坚持从杠杆驱动的`外延式增长'转到经济效益驱动的`内涵式增长'。"

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，国家政策层面支持房企向新发展模式转型，转型的领域将得到金融等方面支持，“这将有利于稳定房企预期，有利于促进房地产业良性循环和健康发展"。

发力“第二增长曲线"

在政策和市场等多重因素驱动下，“第二增长曲线"正受到越来越多的房企重视，相关业务也在加速发展壮大。

新城控股发布的2021年度业绩报告显示，2021年，公司实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。

记者梳理发现，新城控股业绩稳步提升的背后，离不开“住宅+商业"双轮驱动战略的加持，其“第二增长曲线"——商业运营板块也正日益成熟。

中信建投证券分析师竺劲分析称，新城控股商业运营业务收入占营收比重稳步提升，2021年占比为5.1%，较2020年提高了1.4个百分点；毛利润占比为17.2%，较2020年提高了5.8个百分点；毛利率为72.6%，较2020年提高了1.9个百分点。

无独有偶，旭辉控股集团日前披露的2021年度业绩报告显示，公司在2021年实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；年内利润123亿元，同比增长3.6%；毛利率及核心净利润率分别为19.3%与6.8%。

对此，华泰证券研报分析认为，在过去的2021年，旭辉控股集团多元化业务趋于成熟，持有物业租金与物管收入分别达10.3亿元、47.0亿元，分别同比增长74%、51%。

在业内人士看来，在房地产市场进入调整通道的情况下，诸多头部房企仍然展示出了强劲的经营韧性，离不开多年布局的“第二增长曲线"业务正逐步走向成熟。而这些业务在未来有可能成为支撑房企业绩企稳提升的重要驱动力。

记者注意到，除了近年来不断发力“第二增长曲线"业务外，部分房企也定下了明确的业绩发展指标，并对该业务寄予厚望。

公开信息显示，旭辉控股集团方面此前就表示，未来公司收入将有50％来自住宅开发，30％来自租金收入，另外20％来自其他业务；而绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国"，03900.HK）制定的2025战略目标则显示，公司要在2025年实现6400亿元的合同额目标，其中，包括房产代建轻资产板块的目标达到1500亿元，“绿城+"新兴业务目标为400亿元。

“房地产行业已进入增长缓慢期，过去的红利已不复存在，低利润经营将成为常态。房企必须重新审视过往高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式。"在林中看来，房企应“穿新鞋走新路"，发展战略之一就是寻找“第二增长曲线"，“有很多企业都在做尝试，主业占的比重正逐步缩小。"

“掘金"商业地产赛道

在房企持续发力的“第二增长曲线"业务中，商业地产赛道的热度正持续升温。

数据显示，2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%，全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座。

截至2021年底，新城控股开业5年以上的广场有11座，合计贡献租金收入12.8亿元，同店增长15%；开业3年以上的广场有30座，合计贡献租金收入25.1亿元，同店增长13%；开业3年以内的广场有89座，合计贡献租金收入42.4亿元，同店增长115%。

“依托双轮驱动这一独特经营模式，公司商业运营数据表现突出，商业板块作为`第二增长曲线'正持续进阶。"对于商业板块的发展情况，新城控股相关负责人如是表示。

据了解，新城控股也披露了2022年商业板块发展目标：2022年全年计划新开业吾悦广场25座，到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

事实上，角逐商业地产赛道的远不止新城控股一家，绿城中国等房企也在大力拓展商业和酒店等板块业务。绿城中国执行董事及执行总裁吴文德曾表示，“绿城+"围绕地产主业，是一个多元化发展的组成部分。“策略上，商业要做精，酒店要做强，逐步把绿城中国资管规模做大，要做到轻重并举，实现提质增效。"

对于上市房企竞相掘金商业赛道的原因，中指研究院表示：“2021年，房地产行业步入深度调整阶段，行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段。房地产企业原有的高负债、高杠杆、高周转模式已不再适应当前的行业环境，企业由`开发商'向`服务商'转变成为必然趋势。"

中指研究院同时分析认为，在“共同富裕"与“国内国际双循环"等战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间，以运营为核心、能够提供持续现金流的商业地产业务或将成为部分房企发展的“第二增长曲线"。

探路“新发展模式"

值得注意的是，上市房企积极布局“第二增长曲线"业务，也是积极向新发展模式转型，探索高质量发展路径的内在要求。

而自2021年底中央经济工作会议上首次对房地产行业提出“探索新的发展模式"要求至今，“新发展模式"正成为高频词汇。

相关部门也多次强调这一政策表述。例如，2022年《政府工作报告》明确提出，坚持“房住不炒"的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此外，国务院金融稳定发展委员会在今年3月份召开专题会议，也要求“提出向新发展模式转型的配套措施"。

“预计房地产新发展模式配套措施将出台，新发展模式将受政策支持，将在金融、税收等方面对房企探索新发展模式给予优惠和鼓励。"中指研究院企业事业部分析师杨骁表示，综合来看，房地产代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等将是新发展模式的重要方向，这些领域将是新发展模式配套措施支持的重点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉也表示，新发展模式是推动房地产行业向高质量发展转型的模式，涉及制度、行业或产业、企业三个层次。从企业层面而言，主要集中在运营管理、产品和服务以及企业管理三个维度。

中信证券研报认为，支持房地产企业向新发展模式转型的相关措施，可能包含继续做大基础设施REITs市场，纳入更多不动产基础资产类别；区分开发业务和城市更新、运维、租赁和服务等业务的股权、债权融资，更下力气支持新模式企业发展等。

旭辉控股集团CEO林峰在2021年度业绩发布会上表示：“相信在政策指导下，行业会进入稳定期。相信当下的困难应该会是`黎明前的黑暗'，房地产行业的稳定对整个GDP，对整个国民经济还是起到了相当重要的`压舱石'作用。"

林峰同时认为，旭辉控股集团一直坚持长期主义、可持续发展，所以在整体战略上仍然坚持做好稳健经营，精细化地做好产品服务，未来将持续降杠杆，“从一家房企转型成城市综合服务商的角色"。