在消费低迷、零售业业绩普遍下滑的背景下，重资产零售企业通过资产证券化可以获取巨额物业升值收益、回收大量现金，大幅提升盈利水平和净资产规模。尤其是具有较强运营、扩张能力的购物中心企业能快速收回现金流和开发利润，提高投资回报率，将精力聚焦于轻资产化的扩张和专业运营。商业地产REITs 在海外发展成熟，国内政策频出未来也有望出台，且目前类REITs 的物业资产证券化实践已大范围推广。在当前利率下行环境下，我们认为商业REITs 的开闸将释放国内零售企业隐蔽的资产价值，助推企业的估值回归和扩张转型，提振板块的投资价值。

一、政策陆续推进，商业REITs 迎来曙光 ....................... 6

1.1 REITs 的定义&背景 ................ 6

1.2 国内政策加速推进，REITs 浪潮有望来临 ............... 7

1.3 配套政策尚有欠缺，立法/税收/监管有待跟进 ......... 8

二、REITs 发展现状及海外案例分析 .............................. 10

2.1 RIETs 全球开花，亚洲市场迅速成长 .................... 10

2.2 美国GGP 案例分析：REITs 实现轻资产扩张，强运营能力带来超额收益

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2.3 香港领展案例：内生改善+外延扩张，获得物业溢价收益 ...................... 13

2.4 越秀房托案例：物业集中广州，财务结构颇具大陆代表性 .................... 16

2.5 海外REITs 发展经验总结：关注稳定分红能力，收益率具吸引力 ........ 18

三、国内商业地产的类REITS 实践 ............................... 21

3.1 国内百货/购物中心多采用自建模式，近年来资产证券化需求强烈 ........ 21

3.2 苏宁门店、仓储类REITs 案例 .............................. 21

3.3 天虹商场鼎诚大厦类REITs 案例 ........................... 23

3.4 大悦城子公司股权转让案例 .. 24

3.5 总结国内物业资产证券化实践：资金成本不断走低，资产受欢迎度高 .. 25

四、从REITs 角度看国内零售股价值 ............................. 27

4.1 ROE 下行&物业价值增长，市值与物业重估值形成鸿沟 ....................... 27

4.2 核心地段租赁价值长期稳定，从收益角度评估物业价值更合理 ............. 28

4.3 应用多种物业估值体系，重新审视零售企业价值.. 29

五、重点公司与投资建议 .............. 33

5.1 资产证券化或REITs 开闸将提振零售行业的投资价值 ........................... 33

5.2 重点公司推荐 ...................... 34

六、风险提示  35