2019年房地产行业基本面大概率下行，但不必过度悲观。销售层面，我们认为三四线将边际遇冷但不致一落千丈，一线调控难言放松，全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为6%-8%。

一、2018年房地产行业回顾.......3

（一）行业基本面：政策引导下冲高回落......3

1、销售：先扬后抑，三四线城市成主要博弈点......3

2、投资：房企拿地补库存带动投资高位趋稳.....4

3、资金：前紧后松，融资与回款均有改善.......5

（二）板块业绩与估值：业绩向好，估值低位......7

1、销售与业绩双双向好，营运能力有所提升......7

2、净负债率小幅提升，短期偿债能力无忧......10

（三）政策思路：保持稳健，“房住不炒”“因城施策”成为关键词.....12

二、2019年房地产行业展望......14

（一）行业基本面：下行是大概率事件，但不必过分悲观.......14

1、销售：三四线或仍将具备韧性，一线调控难言放松.....14

（1）基于年龄结构及对应户主率的住房需求测算.......14

（2）基于需求分拆的修正M-W模型的测算......18

（3）三四线还是一二线？......24

2、投资：增速缓慢下滑......31

（1）土地成交仍具韧性........31

（2）棚改对投资的支撑.........32

（3）统计口径改变的影响......32

（二）上市公司业绩与估值：估值仍处低位，一线房企业绩无忧......37

（三）政策核心：稳字当头，长效机制......41

三、投资建议........43

四、风险提示......44