8月27日，深圳互联网金融协会下发《关于防范“长租公寓"业态涉互联网金融的风险提示》（以下简称《风险提示》），直指“租金贷"存在的风险。《风险提示》称，近日市场上部分长租公寓仲介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷"业务。该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。

图片说明：深圳下发《风险提示》部分截图

房屋租赁行业从来没有像现在一样受到过社会舆论如此广泛的关注。近年来，随着 “租售并举"被确定为房地产长效机制的核心內容之一，政策相继出台，鼓励发展长租公寓，地产仲介、开发商、金融资本开始大规模介入住房租赁市场。过去一年，长租公寓的发展迎来井喷。根据目前长租公寓的运营模式，简单可以区分为两类——自持型和非自持型。前者的典型如万科泊寓、龙湖冠寓等；后者典型如自如、魔方等。然而乱象也随之而来。

资本"跑马圈地"：不惜成本抢房源推高房租

8月17日，我爱我家原副总裁胡景暉发表关于一线城市房租大幅上涨的言论，他认为，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，以高于市场价格的20%到40%的价格争抢房源，人为抬高收房价格，破坏了正常房屋租赁市场。这番大胆的言论掀起舆论轩然大波，同时也使自己陷入了离职危机。

事实上，毕业季来临，一线城市租房市场迎来了一年之中最为火爆的季节，不同寻常的是今年的租房市场格外火爆。以北京为例，多方数据显示租房价格在疯长，中国房地产业协会数据显示，今年7月，北京房租均价达到92.33元/月/平方米，环比上涨2.63％，同比上涨21.89％。

近年来国家鼓励机构为主的租赁市场快速发展，仲介机构得以在资本市场上获得大量融资。公开资料显示，自如今年初宣布完成40亿元人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，其估值逾200亿元。6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金领投，B轮的6家投资方全部跟投。

图片说明：天眼查显示蛋壳公寓和自如的融资情况

资金到位之后快速占领市场成为首要任务，于是机构之间"跑马圈地"现象突出。此前北京天通苑一房主在水木社区上爆料，本打算以每月7500元的价格出租房子，而自如开价8500元、蛋壳公寓开价9000元，在争夺房源过程中，自如加价500元，而蛋壳公寓再加码，最终以每月1.08万元的价格抢下该房源。

不惜成本占据市场是互联网经济的最大特点。其实我们对这一波操作应该说是非常熟悉了，这几年的网约车大战、共用单车大战等等，都是如此。然而网约车、共用单车普通用户在一开始尚且能享受到争夺市场时候带来的好处。

而在租房这个供不应求的“卖方市场"上，房源才是最重要的资源。仲介机构在争抢房源时多支出的金额，最终都要由租户来买单。而凭藉资金优势大幅占领市场后可形成垄断效应，一旦垄断效应形成后，租房者便別无选择只能从中介租赁房屋，溢价能力也随之完全丧失。

“租金贷"无本万利模式下：鼎家4000户租客受损

8月20日，一家名为杭州鼎家网路科技有限公司的长租公寓“爆仓"。让人们深刻的意识到仲介介入长租公寓不仅推高房租还增加了市场的金融风险。据瞭解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。其贷款模式为，租客们通过银行卡绑定爱上街等APP，一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家轻鬆破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。

图片说明：杭州鼎家网路科技有限公司发布爆仓通知

事实上鼎家的做法是典型的“租金贷"。27日发文中，深圳互金协会《风险提示》中作出了详细的定义:租客向第三方金融机构或 P2P网路借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给服务商，服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用，表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。

鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利"。目前，许多其他仲介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。不完全统计，自如、相寓、蛋壳公寓、小家联行、青客公寓、大熊公寓、爱公寓等长租公寓品牌都提供租金贷服务。

自如客户端中的租房合同中不难发现，自如的贷款事项仅适用于自如客专享分期和自如白条用户，并且在付款方式中两者都标注有“贷款"字样。对于自如租户来说，采用分期或白条押一付一，自如的月租金不会更便宜，反而要上浮百元左右。

小家联行的运作模式是与租客签订租赁合同后，小家联行帮租户绑定第三方贷款平台会分期，租户向会分期发起借贷，会分期把一年的租金垫付给小家联行。

此外值得注意的是，杭州鼎家并非全国首个资金链断裂的长租公寓。据启信宝统计，去年2月至今的短短一年半时间，全国已有8家长租公寓机构先后爆仓，分別为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、愷信亚洲及鼎家公寓。上述爆仓的长租公寓分布在深圳、广州、上海及长沙等地，多数因经营不善而陷入资金危局。

层出不穷的ABS产品：饱受争议前途未卜

此外，非自持型长租公寓的相关运营企业也相继开始了资产证券化的道路。长租公寓作为ABS底层资产此前备受追捧：一方面符合投资者对于风险和收益的预期，另一方面成为长租市场发展的重要助力。

2017年1月10日，魔方公寓成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"，并于2月20日在上海证券交易所正式挂牌转让，这是中国首单公寓行业资产证券化产品。新派公寓也在2017年10月11日正式获批发行了“新派公寓权益型房托资产支持专项计划"。2017年8月15日，自如也成功发行了租房市场首单房屋租金分期类ABS产品——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划"，并于9月29日正式在上海证券交易所挂牌。该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，发行规模5亿元，期限两年。

然而问题是，无论是融资、租金贷、发行ABS，事实上都是以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。

同时，在前期若没有良好的收益，如何能吸引投资者呢？作为长租公寓来说，还有比租金更好的收益吗？这样一来租金的上涨似乎又成了必然。

作者：张明远