2018 年起物业公司上市进入集中爆发期，2018 年有7 家物业公司上市，超过2014 年至2017 年上市家数之和。2018 年南都物业成为首家成功登陆A股市场的物业公司；雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务相继登陆港股市场。我们认为物业公司集中上市潮的出现主要基于两点原因：1）对规模和市占率的诉求，希望借助资本市场进行融资进而扩大管理规模。2）资本市场逐步认识到物业公司的价值，给予物业公司明显高于开发商的估值水平，这也给房企拆分物业子公司单独上市提供了充足的动力。

1 物业公司上市沿革：从一无所知到集中爆发 ............................................... 4

1.1 物业公司上市已由发展期进入集中爆发期 .................................................................... 4

1.2 集中上市的内在逻辑仍是对规模的追求 ....................................................................... 5

2 红筹模式成为当前主流上市方案 ................................................................. 7

2.1 上市规则导致物业公司更倾向于在港股上市 ................................................................ 7

2.2 独立第三方物业公司可在A 股IPO .............................................................................. 9

2.3 房企子公司型物业公司仍首选红筹模式 ..................................................................... 10

2.3.1 采用“红筹”模式上市 10

2.3.2 采用“H 股”模式上市 11

2.3.3 类借壳上市 13

3 上市模式比较及上市后对母公司的影响测算 ............................................. 15

3.1 红筹模式及H 股模式比较 .......................................................................................... 15

3.2 物业公司上市对母公司的影响测算 ............................................................................ 16

投资建议 ...................................................................................................... 17

风险提示 ...................................................................................................... 18