上市物业公司利润率离散程度偏大，单独分拆上市后利润率会出现明显抬升。15 家上市物业公司毛利率的平均值为28%、净利率的平均值为12%，但离散程度却非常大，净利率最低的佳兆业物业仅6%，最高的雅生活服务高达24%是佳兆业物业的4 倍。物业公司单独上市后利润率明显提升，中海物业上市后毛利率由之前的5.6%跳升至12.0%，主要是由于与母公司间的关联交易会对其收入端造成影响，因此物业公司在分拆上市前的利润率水平并不能真实反映其资产质量和经营能力。

1 物管公司利润率差异大，分拆上市后明显抬升 ............ 4

1.1 上市物管公司利润率离散程度大 ... 4

1.2 物管公司分拆上市后利润率显著提升 ............ 4

2 边际看新交付项目，长期看增值服务及经营能力 ......... 6

2.1 静态影响因素：收费模式、增值服务、税率、管理业态 ............... 6

2.1.1 收费模式：酬金制/包干制 6

2.1.2 增值服务营收占比 7

2.1.3 税率的影响 11

2.1.4 管理业态差异带来的影响 12

2.2 动态影响因素：新交付项目&经营管理能力  12

2.2.1 新交付项目显著影响物管公司的利润率 12

2.2.2 经营管理能力的提升对冲管理成本的上升 15

3 投资建议：看好利润率能持续提升且未来能维持稳定的公司 ..... 16

风险提示 ...... 17-