关键词：法公馆契;法租界;土地交易;地价;永租
摘 要：本文利用法国外交部档案馆珍藏的法国领事馆契及相关土地资料,对上海法租界早期土地交易基本特征、时空变迁过程进行了深入探讨,并揭示了土地交易的内在机制。研究发现,法租界前二十年土地交易呈M曲线变化特征,小刀会起义和太平天国战事促成了两个高峰期的出现,而战争结束后难民返乡又使土地交易陷入低谷。除战争外,土地价格还受地理区位、交通、基础设施等因素影响,并呈现从小东门、从外滩向租界内部逐步递减的变化趋势。从交易方式来看,1863年之前,以洋商大规模低价抢购华人地产为主,之后则以洋商之间土地交易为主。从盈利方式来看,早期土地交易以"专作买卖"为主,随着界内土地全部被洋商抢购,"租地造房"逐渐成为主要赢利方式,并促成了法租界高密度的城市空间模式。
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