投资不再与销售挂钩，“租购并举、棚改、因城施策”构建地产双轨制新蓝图。随着房地产市场长效机制的不断落地，开发投资与地产销售挂钩的旧逻辑被逐渐打破，其现象是一二线“租购并举”、三四线“棚改”，其实质是我国城市间房地产市场发展阶段的分化。在此背景下，本文将着重探讨结合地产长效机制对行业未来投资及销售的预测方法

1.房地产市场双轨制势在必行...... 5

1.1 地产“双轨制”重塑地产周期新格局...... 5

1.2 一二线城市加速进入存量市场，租赁市场作用显著... 5

1.3 三四线城市城镇化仍处于加速期，棚改带动市民化....... 7

2.租购并举引导一二线市场平衡，投资增量可期...... 10

2.1“广覆盖、挖存量、金融配套”推动租赁市场规模化.....10

2.2 农村土改、存量改造提供租赁用地新机会.....11

2.3 预计 18 年住房租赁带动新开工 1.0%，开发投资 1.9%......14

2.4 各大行授信额度超 3 万亿元，资金保障充足......16

3．城镇化是三四线城市的十年发展主线..... 17

3.1 货币化棚改核心是新型城镇化......17

3.2 棚改货币化资金充足，三四线市场平稳降温....21

3.3 城镇化市民化加速， 2020 年目标户籍城镇化率 45%.....23