我们认为，2019年房地产市场整体销售量将维持历史高位，同时超年初预期维持正增长；在贸易摩擦及经济下行压力下，房地产稳经济作用更为突出；行业资金面及政策面最困难时期应该已经过去，来年维持稳定预期较大。同时从当前来看，需求端保持良好，将带来房地产市场大概率的平稳增长（量、价、开发等方面）。行业系统性风险较低。

1. 销售增速探底回升 行业基本面相对良好 ......................................................................................................... 4

1.1 全年销售预计维持正增长 超年初预期 ................................................................................................... 4

1.2 行业整体库存进一步下降 ......................................................................................................................... 5

1.3 房价升势趋缓 调控高压担忧下降 ........................................................................................................... 5

1.4 土地市场相对平稳 溢价率保持低位 ....................................................................................................... 6

2. 房地产稳经济作用稳固 行业平稳健康发展最符合需求 ................................................................................. 8

3. 资金面保持合理充裕 利好行业需求及发展 ................................................................................................... 10

3.1 全球新一轮流动性释放开启 ................................................................................................................... 10

3.2 贸易摩擦及经济下行带来适度宽松货币的需求 ................................................................................... 10

3.3 开发资金来源及社会信贷状况保持良好 ............................................................................................... 12

4.“房住不炒”、“三稳”及“因城施策”将成政策主基调 ........................................................................... 14

5. 上市房企基本面靓丽 ......................................................................................................................................... 15

5.1 销售数据下半年开始好转 四季度值得期待 ......................................................................................... 15

5.2 盈利能力改善 业绩锁定性高 ................................................................................................................. 16

5.3 龙头房企市占率加速提升 有利于估值向上修复 ................................................................................. 18

6. 估值便宜走势落后 具备修复需求及弹性 ....................................................................................................... 19

7. 总结与投资建议 ................................................................................................................................................. 21

8. 风险提示.............................................................................................................................................................. 21