2016 年房地产销售超预期、房价攀升、居民杠杆不断增加，市场上关于中国房地产泡沫预警层出不穷。2016 年国庆期间，20 多个城市出台楼市调控政策， 预计对 Q4 房产销售起到降温作用。此前，有很多分析将中国房地产和日本 1990 年房地产泡沫形成和破裂进行比较分析，我们在本篇文章中横向对比了日本、 中国台湾和美国房地产泡沫的形成和破灭。关于日、台、美泡沫形成的历史经过已经很充裕，我们将其总结成为附录供参考，本章节主要总结三次泡沫形成和破灭机制的相同点。

1. 历史上房地产泡沫机制的相似之处...... 7

1.1 需求端本质变化：城镇化增速减缓，刚需减少而投机增加.......... 7

1.2 金融环境推波助澜：低利率，货币超发，热钱流入股市和房地产市场....... 8

1.3 监管和宏观政策成为天平砝码：金融自由化是一把双刃剑..... 9

2. 中国房地产市场特色因素...... 11

2.1 供给端本身全面管制：土地国有，而非私有..... 11

2.2 中国房地产行业内子行业发展程度不同.....13

2.3 中国城市化仍有空间....14

2.4 中国人均 GDP 和可支配收入增速较快......17

2.5 中国所处国际经济环境不同.......18

3. 总结....20

4. 附录：日本、中国台湾和美国房地产泡沫回顾......21

4.1 日本房地产泡沫回顾.......21

4.2 中国台湾房地产泡沫回顾.......25

4.3 美国房地产泡沫回顾...28

4.4 小结.......31