关键词：民宿；乡村振兴；新业态；腾冲；产权制约；
摘 要：
内 容：　　2014年底，原本在北京工作的何半墅(化名)跟爱人来到了云南省腾冲市，感受到当地淳朴的民风和深厚的人文气息，两人就盘算着租下老乡的一间民居，重新装修后做起了民宿。
　　选择换一种生活方式的何半墅，将做民宿称为一件“有趣的事情"。看到和顺古镇这边环境不错，也有一定的客流量，只是大概估算了一下“不会亏钱，能够保证基本生活质量"，就果断做了投资民宿的决定。
　　她说，由于跟爱人都是独生子女，又决定“丁克"，所以拿出一笔钱去做投资，改变生活方式，也没有太多的负担。
　　当时，她看中的和顺古镇已经有300多家民宿。
　　从2015年过完春节之后，设计好的民宿开始动工，到后来正式投入运营，至今也有三年多的时间。她说，这边的民风还挺淳朴的，老乡们都很有契约精神，租期一般都是跟房东商量，最长的签约租期可达20年。
　　和顺古镇，位于腾冲市，坐中国十大魅力名镇的头把交椅。
　　由于乡村旅游业的勃兴，形成了一个巨大的消费市场，嗅觉灵敏的城市资本及时捕捉到这一信号，纷纷下乡投资民宿，这是投资者情怀背后的另一面。
　　乡村振兴的时代背景下，面对民宿这种乡村旅游新业态的涌现，一方面中央积极推动实施宅基地“三权分置"的制度设计，保障民宿投资者的合法权益，另一方面为满足农村经济新业态对建设用地的需求，解决产权这个制约民宿发展的最大痛点，地方政府决定采用点状供地的土地出让政策，探索出定制式产权民宿的道路。
　　民宿原生态勃兴
　　坐落在中国经济地理分野线——“胡焕庸线"最南端的腾冲，也是中国民宿行业发展的一扇窗户。
　　在何半墅选择来和顺定居之前，2013年11月，郑乐乐已经租下了一处农家院子做民宿。
　　原本在郑州做房地产生意的他自述，“比较喜欢到处去玩"，后来受一部影视作品的吸引，到腾冲游玩之后，一下子爱上了这里。在和顺古镇开设了第一家客栈之后，2015年8月，他决定举家搬迁到腾冲定居。
　　再往前，2011年，杨清跟朋友一道前往腾冲旅游。早先在北京当专业演员的她，除了照顾演艺事业之外，还经营着一家电子商务公司。在一天夜里的11点，她犹豫着订了第二天去腾冲的机票，而这一举动，基本上也改变了她的人生。
　　杨清自述，在和顺古镇邂逅了一位愿意以7万元一年出租自家农家院子的老乡之后，第三天就做了租下来的决定，成为外地人到当地做民宿的第一批投资者。
　　三位投资者的历程，见证了民宿业的飞速发展。据不完全统计，2012年全国的民宿从业者尚不足10万，而2016年从业者已增至近90万人，民宿的发展已经进入了高速路。
　　具体到腾冲，基础设施的改善是民宿旅游业突飞猛进非常关键的因素。定位为支线旅游机场的腾冲(驼峰)机场，2009年初正式通航，这改变了过去“山间铃响马帮来"的单一陆路交通状况。在此之后，机场通航仅两年，旅客吞吐量就突破了50万人次，2017年达到99.73万人次，2018年11月突破100万人次，成为云南首家跻身民航百万级机场行列的县级机场。
　　此外，尽管有着民宿、商业开发，但有600多年历史的和顺古镇，仍然保持着原貌，有大量的原住民居住于此。这有赖于政府的作为。
　　2011年7月，和顺古镇保护管理局成立，对古镇内一切未经审批擅自新、改、扩建的房屋一律视为违法建筑，要求房屋建筑及安装设施，必须与古镇风貌相协调。2018年3月，腾冲市政府通过《和顺古镇民宿管理办法(试行)》。
　　和顺古镇保护管理局常务副局长马智对第一财经记者表示，政府对新建、改扩建的民宿或房屋，有着严格的管控要求，房屋建设应取得合法的土地和房屋使用证明，并经政府部门审批，而且整体建筑风貌应与古镇风貌相协调，保持和延续古镇传统格局，做到修旧如旧、建新如旧。
　　他说，“这样才会更好地吸引游客来到古镇，听听音乐，发发呆，享受一段宁静的时光，`偷得浮生半日闲'。"
　　根据官方统计，截至2018年12月，和顺古镇正式投入运营的客栈有378家，正在建设的有46家。
　　产权成制约民宿发展的痛点
　　随着农村经济新业态的涌现，如何盘活和利用长期闲置的宅基地资源，就成为集体土地制度改革的重点。2018年，国家开始探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置"，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
　　业内称，这有利于稳定民宿投资者的预期，也有利于银行等金融部门向民宿业主提供贷款支持。
　　郑乐乐就提到，“我们在和顺的投资有两三千万元，但这些投资就是纯粹的固定资产，无法拿去银行抵押贷款。"他认为，当前制约民宿发展的最大痛点是，缺乏合适的金融产品来对接。因为在传统金融机构看来，民宿是一种建立在租赁基础上的物业形态，没有产权，是不会为其发放贷款的。但是在和顺古镇的民宿数量本身是有限的，每年在升值的同时，还能贡献稳定的现金流收益，是非常优质的资产。
　　在杨清看来，要想满足游客的消费升级，一间民宿的投资动辄就是400万~500万元，甚至会达到七八百万元。但这毕竟是在集体土地上、租赁村民的房子所进行的投资建设，本身就是重资产，还没有产权，不能到银行抵押贷款，这不利于民宿业持续发展。
　　民宿与社区营造资深研究者许路也提到，不少景区、古镇周边的民宿为租约式民宿，面临着租金成本高、转让费高等问题。除此之外，民宿老板常会面临房主涨价或者收回的风险，造成经营困难，民宿老板不敢大力度投资。
　　2017年3月，腾冲市政府召开民宿大会，与企业联合推出民宿产权定制化产品——界头镇“云水兮"高黎贡民宿小镇项目，该项目是国内第一个以民宿立项的旅游开发项目。
　　据了解，此次腾冲民宿大会推出的界头镇近300亩40年产权建设用地+不改变土地性质的配套用地招商，是借鉴了浙江德清等地的点状供地土地出让政策，是一种比较新型的产权定制化模式。
　　许路称，定制式产权民宿解决了租约风险和经营证照之忧，让业者可以专心做生意。其代价则是对民宿所持有物业的重资产投入，以及存在着后续的公共设施服务及收费，与周边乡村和社区发展关系的问题。
　　他说，一个旅游目的地及民宿群落的形成，往往是自然而缓慢的积累，才慢慢生成名气，这样的模式恰恰与资本背道而驰。而采用集约式大会战建设的民宿“小区"招商项目，落成后如何吸引旅行者而非观光客，是摆在这种新型业态投资者和经营者面前的一门功课。（文章来源：第一财经日报）