分析万得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，2010 年1 月-2021 年 7 月二者相关系数为0.8，在2021 年7 月后地产板块信用风险蔓延的背景 下，二者相关系数降至0.7，并且在此期间科技园区指数跑出超额收益，截 止2023 年11 月30 日科技园区指数上涨25.9%（地产指数-17.3%），年化 收益率达10.3%（地产指数-7.8%）。

1 科技园区指数为何能跑出超额收益 .................................................................. 5

2 原因之一：科技园区在地产下行周期仍能保持稳健营收 ................................................ 6

2.1 科技园区以政府设立为主 ................................................................... 6

2.2 产业园区开发的三种模式中，科技园区模式的抗周期能力更强 ................................... 7

3 原因之二：科技园区的发展符合国家经济发展趋势 .................................................... 8

3.1 科技园区的兴起是现阶段国家工业发展理念的体现形式 ......................................... 8

3.2 以高新区为代表的科技园区取得良好的发展，成为地区经济主要支撑 ............................ 12

4 原因之三：科技园区深耕国家战略发展产业，投资存在较高确定性 ..................................... 14

4.1 科技园区形成的产业集群为发展战略性新兴产业的主要动力 .................................... 14

4.2 科技园区引进及投资企业发展存在较高确定性 ................................................ 15

4.3 战略性新兴产业过去发展取得成功，未来仍有发力空间 ........................................ 15

5 深耕世界一流高科技园区试点的潜力股 ............................................................. 17

5.1 张江高科：张江科学城主要运营商，贯彻“科技投行”理念 .................................... 17

5.1.1 张江科学城创新生态完善，主导产业领跑上海 .......................................... 17

5.1.2 张江高科地产板块收入稳健，毛利维持高水平 .......................................... 18

5.1.3 投资立足张江科学城，存在多个优质行业领头羊 ........................................ 19

5.2 中新集团：发展由苏州工业园外拓，产业投资聚焦高精尖技术 .................................. 20

5.2.1 苏州工业园区——从传统工业向创新科技转型的成功模板 ................................ 20

5.2.2 中新集团开发业务扎根苏州工业园，品牌优势外拓发展范围 .............................. 23

5.2.3 投资聚焦科技创新产业，所投企业打破技术壁垒 ........................................ 24

5.3 东湖高新：专精中国光谷运营发展，置出工程业务，向轻资产模式探索 .......................... 26

5.3.1 武汉东湖高新区，加速迈向世界光谷 .................................................. 26

5.3.2 东湖高新专精发展园区运营，布局轻资产业务 .......................................... 26

5.3.3 所投企业高新技术全国领跑，持续推进上市进程 ........................................ 28

5.4 电子城：中关村开发元老，业务辐射全国 .................................................... 29

5.4.1 转型科技服务运营商，跨区域打造多个高技术科研园区 .................................. 29

5.4.2 投资持股全球领先的农业机器人公司 .................................................. 31

5.5 天地源：深耕西安高新区的地产开发商 ...................................................... 32

5.5.1 西安高新区产业优势显著，经济活力充沛 .............................................. 32

5.5.2 高新区楼市表现亮眼，房价坚挺且销售增速优于全国 .................................... 32

5.5.3 背靠国资投资聚焦西安高新区,销售韧性较强 ........................................... 33

6 存在潜力的老牌科技园区运营商 ................................................................... 35

6.1 市北高新：发展围绕上海静安，营收稳健增长 ................................................ 35

6.2 苏州高新：高新技术产业培育与投资运营商 .................................................. 37

6.3 南京高科：南京经济技术开发区建设者转型科技创新投资商 .................................... 39

7 投资建议：科技园区指数抗周期性强，有望持续跑出超额收益 ......................................... 41

附录 核心标的信息汇总 ............................................................................ 42