2002 年彩生活物业管理公司作为花样年集团的一部分在深圳成立，2014 年，彩生活独立分拆后在香港联交所上市。截止2015 年底，彩生活总管理建筑面积达到3.22 亿平方米，占全国物业总管理面积的1.85%，是全国规模最大的物业管理公司。公司物业管理收入占比为70%以上，O2O 以及其他业务收入增速低于物业管理。随着14、15 年的快速扩张，公司管理效率以及成本管控水平依然强于百强企业平均水平。

彩生活：“野蛮”扩张，O2O 平台逐渐成型 ........................... 6

跑马圈地，多区域快速扩张规模 .................................. 6

营收增至新高，单位在管面积营收贡献能力减弱 ....... 10

成本控制能力随扩张而下滑 ........................................ 11

雇员成本占比被动激增，驻场管理效率提升 .............. 13

线上平台发力，社区O2O 业务行业领先 ................... 13

结合“去库存”政策，推出彩生活住宅 ..................... 16

中海物业：稳步“内生”增长，维持高品质服务 ............... 17

规模稳步增长，区域布局均衡 .................................... 17

收入稳步增长，单位在管面积营收能力稳定 .............. 19

成本控制能力持续增强，劳务依赖程度减弱 .............. 21

O2O 服务尚在探索期，线上平台仍以非营利性服务为主 ......................................... 22

中奥到家：聚焦长三角、珠三角，盈利能力出色 ............... 22

管理规模小幅稳步上升，业务集中在长三角、珠三角  23

营收能力稳步增长 ........ 24

“管家服务”联合O2O 平台，但线上消费流量不足 . 26

绿城服务：专注高端物业，园区服务初具规模 ................... 27

规模增速扩张，项目储备充足 .................................... 28

营收增速稳定，单位面积营收能力增强 ..................... 29

“幸福绿城”渗透率提高，单客收入增加 .................. 33

万科物业：地产领军者的态度和精神 ................................. 34

规模及布局： ................ 34

经营与财务状况 ............ 35

O2O 服务平台： ........... 35

五家物业管理公司间的比较 .. 36

投资建议与行业评级 ............. 40

风险提示 ............................... 40