关键词：长租房；监管；租赁企业；租金；
摘 要：
内 容：　　单次收租原则上不超3个月。
　　今年政府工作报告提出，要保障好群众住房需求，规范发展长租房市场。但2018年开始，长租公寓问题频现，2020年长租公寓头部品牌蛋壳公寓爆雷，将“高进低出"、“长收短付"、租金贷乱象等问题暴露在阳光下。
　　4月26日，住建部等6部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(后简称《意见》)，从加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾等多个方面对轻资产住房租赁企业进行监管。
　　《意见》重点有哪些？《意见》颁布之后对开展轻资产住房租赁业务的企业和整个租赁行业影响几何？《意见》从发布到落地还有哪些工作要做？
　　单次收租超3个月应纳入监管
　　《意见》出台，是为了引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展。贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受21世纪经济报道记者采访时表示，《意见》在监管内容上强调管入口，管行为，管资金，管贷款，多管齐下。
　　管入口就是要加强从业管理。《意见》规定，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套(间)以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁"相关字样。住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体，并向所在城市主管部门推送开业信息。许小乐认为，通过管控从业入口，可以防止部分企业脱离政府监管。
　　管行为就是要规范住房租赁经营行为。房租赁企业开展经营活动的信息系统应接入所在城市住房租赁管理服务平台，报送房源、租赁合同信息等，做到信息全部监管。《意见》还规定，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。许小乐指出，这些举措是为了防止住房租赁企业“长收短付"、“高进低出"的行为。此前北京对轻资产租赁企业租金已经提出收付周期匹配的要求，已经落实并产生了一定效果，本次将在全国范围进行推广。
　　管资金就是监管住房租赁资金。住房租赁企业应当在商业银行设立资金监管账户，企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。许小乐分析，这一举措将会杜绝长租公寓企业挪用承租人租金来扩张规模。2020年，成都、南京、重庆等城市已推出了针对超3个月的租金监管政策，取得一定效果。此次六部委联合推出政策，将推进此项措施在各地逐步落实。
　　管贷款就是禁止套取使用住房租赁消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。并规定住房租赁消费贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，贷款资金只能划入借款人账户，避免资金挪用风险。
　　另外，《意见》还提出要在住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉21世纪经济报道记者，与之前的政策相比，《意见》专门对轻资产租赁企业提出了监管要求，符合分类监管、精细化监管的要求。《意见》中关于租金支付周期、建立租赁企业资金监管账户、租金贷管理和建立住房租金监测制度的相关内容影响更大。
　　长租房市场监管难点
　　许小乐指出，《意见》是对长租房市场过去粗放发展的纠偏。《意见》的提出将倒逼轻资产租赁企业规范化经营，降低企业资金杠杆水平，减缓业务扩张速度，专注提高企业的精细化、专业化经营能力。还将倒逼轻资产企业探索更有利于发展的经营模式。
　　许小乐认为，过去大量缺乏专业运营经验和能力的企业凭借资本的力量进入长租公寓领域，导致行业投资过热，蕴含大量风险。在新监管要求下，未来长租房市场主体进一步出清，真正从事长租房运营的企业获得更加稳定的市场竞争环境，更有利于长租房市场规范健康发展。
　　《意见》更多是总体性、原则性的规定，赵秀池认为，《意见》从出台到落地，一般会有一段政策时滞。“如果政策符合民意，推动得会更快一些，如果政策与现实出入较大，就很难落地。"赵秀池认为，《意见》中关于租金支付周期、建立租赁企业资金监管账户、租金贷管理和建立住房资金监测制度在执行上都没有问题，但还有一些内容悬而未决。
　　比如资金监管。《意见》规定，金融机构发放住房消费贷款，贷款资金只能划入借款人账户，以避免资金挪用风险。
　　赵秀池提出疑问：“仅仅掐住租赁企业融资的脖子，将贷款资金划入借款人账户，借款人不支付给房东，借款人不守约怎么办？"赵秀池提出，金融机构能否参考购房贷款直接支付给开发商，考虑将住房消费贷款直接发放给房东，“因为房东收不到租金，承租人还是无家可归，当初租金贷的意义就没有了。"
　　再如建立租金监管账户。赵秀池认为建立租金监管账户不是市场行为，“一般认为长租稳定，签署的合同也都是一年为单位，年付也是正常的市场行为，现在超过三个月的租金就要放到监管账户，资金不能运用起来，也是一种浪费。"
　　除此之外，赵秀池认为，监管背后，还存在住房租赁企业盈利难、房屋出租收益率低等深层问题。
　　就《意见》的具体落地而言，许小乐认为政府在监管能力建设方面还有进一步提升的空间，包括建立租赁监管平台、房源核验系统、租金押金监管系统，企业信息实时报送系统、行政部门信息共享系统等，都需要投入较大的资源。（文章来源：21世纪经济报道）