由于2022 年以来开发企业新开工面积大幅下行，我们预计2024 年竣工面积下 行或难避免。而且，企业聚焦一二线拿地，现房库存占比提升，保交付高峰期 过去，也压低了2025 年之后商品房竣工面积预期。但是，城中村改造和保障 性住房建设，可能是2025 年之后边际逆转竣工面积下行趋势的关键变量。综 合考虑这些因素，我们预计2023/2024/2025 年全国房屋竣工面积同比增速为 15%/-20%/3%。

滞后于开工销售的竣工下行周期 ....................................................................................... 5

宏观视角：全国新开工面积自2022 年起持续下降 ........................................................... 5

微观视角：企业新开工下行的影响即将传导到竣工侧 ....................................................... 5

多因素显示竣工面积有持续下行压力 ................................................................................ 7

开发活动向一二线城市集中............................................................................................... 7

开发企业已竣工未销售库存压力不断增加 ......................................................................... 9

保交付的高峰期即将过去 ................................................................................................ 10

两大改革可能扭转竣工下行趋势 ..................................................................................... 12

超大特大城市市场可能走向高位均衡 .............................................................................. 12

预计城中村改造和保障性住房建设有能力在2025 年之后逆转竣工面积持续下行的趋势 13

风险因素 ......................................................................................................................... 16

长周期改革落地预计推动行业规模趋稳 .......................................................................... 16