一、引言

由于历史和现实的原因，我国居民购房居住意愿强烈而租房居住意愿较弱，自房地产转向市场化之后，我国住房价格呈现快速上涨之势，居民的购房压力也越来越大。相比而言，我国租赁市场发展缓慢，租售比相差悬殊，我国大城市住房的月租金与房价之比平均为1∶600，而在国际上一般在1∶200～1∶300范围内。^[1]为了进一步缓解房价上涨的压力，国务院于2016年5月出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出租售并举方针，随后广州市在借鉴国际经验的基础上，于2017年7月率先公开提出并实施“租购同权"政策，此后郑州、南京和西安等多个城市也出台了租购同权试点方案。

“租购同权"本身是一项促进公共服务均等化的住房制度，即让租房者在子女入学方面享有与购房者同样的权利，但其出台的目的更多是从需求角度发展租赁市场，从而控制房价的上涨。目前关于“租购同权"政策对房价的影响方面的文献并不多，观点也不一致。概括起来如下：一种观点认为，租购同权政策不能抑制房价，反而会推高房价；另一种观点认为，该政策对房价能够起到一定的抑制作用，但多数认为短期效果较小，而长期效果较大。戴甲芳（2017）分析租购同权对租赁市场和买卖市场的影响后，认为由于房屋供不应求，其租金会持续上涨，且租房市场的发展也会给投资者带来购房热情，进而导致高房价。^[2]关涛、石哲男（2018）认为，由于学区房炙手可热，居民对学区房的需求不会减少，租购同权政策在抑制学区房房价方面的作用有限。^[3]叶檀（2017）认为，由于现在教育资源的稀缺性问题并没有得到改善，学区房的供给不足导致该政策的实施可能会提高学区房的房价。^[4]郭伟明（2017）认为，尽管租购同权使租房的权利增加了，但由于购房和租房两个市场的需求不平等，并不代表购房的需求会减少，因此房价不会立即下降。^[5]周景彤等（2017）、钱素霞（2018）认为，“租购同权"政策的落实需要时间，短期内对我国房价的影响有限，但是从长期看能够控制房价的上涨。^[6，7]

从以上分析可以看出，由于有些文献在讨论这一问题时加入了政策落实性和教育资源差异等其他影响因素，其结果并不单纯是分析租购同权政策本身对房价的影响。另外，相关研究文献集中发表在政策出台后的初期，大多只是从理论的角度对该问题进行初略的分析和解释，深入分析租购同权对房价的影响机理和路径的文献很少，因数据不足而基于实证的文献则更加稀少。因此，本文首先假设在其他因素不变的条件下，运用供需理论从逻辑上分析“租购同权"政策实施后对房价的影响路径；而后推导其对实际房价的影响；且基于自回归分布滞后模型，以广州市为例从实证的角度做进一步的分析和检验；并结合相关分析，提出实施“租购同权"的政策建议。

二、理论分析

价格变化是由供需关系决定的，至于其他对价格的影响因素，由于不是直接作用于价格，而是通过影响供给或需求来达到影响价格的，因此运用供求理论分析“租购同权"政策对房价的影响是最根本的方法，也是最正确的方法。“租购同权"政策直接影响的是住房需求，并不影响住房供给，也就是说它是通过影响住房需求来影响房价的。只有先对住房需求类型及它们之间的关系有一个基本了解，才能更好地分析“租购同权"政策是如何影响住房需求及房价的。

1.住房需求类型及关联性

住房是房地产中最重要的产品类型，属于生活必需品，与一般产品和生活必需品不同，不仅具有消费和投资的双重特性，而且在消费上也有双重特性，既可购房居住，也可租房居住，住房市场由此包括住房的买卖和租赁两个市场。^[8]租赁市场上产生的需求为租赁需求，是承租者为了满足自身居住而导致的需求。买卖市场上产生的需求一般包括自住需求和投资需求，其中自住需求是居民为了满足自身居住而导致的购房需求。投资需求是房地产投资者为获得投资收益而产生的购房需求，投资收益既包括购房后的增值收益，又包括房子的租赁收益。^[9]房地产投资属于投资需求的一种，在投机很少的房地产市场，房地产投资者一般不会把房子空置，而是设法把房子租出去。

从以上分析可以看出，住房市场包括2个市场和3种需求，2个市场通过3种需求的彼此关联而联系在一起。当居住方式发生变化的时候，自住需求和租赁需求之间是可以相互转化的，是一个此消彼长的替代关系，自住需求的减少就会导致租赁需求增加；反之，亦然。租赁需求与投资需求是相互促进的引致关系，投资需求产生租赁供给，可抑制租金而满足租赁需求；而当租赁需求增加时，又会推动租金上涨，从而引发投资需求的增加。

2.“租购同权"政策对房价影响的实现路径

由于国情原因，我国尽管对户籍有所松动以及义务教育也与学区所在地的房子挂钩，但各地政府和学校仍特别看重家庭对房子的所有权，那些租房家庭子女往往难以到房子所在学区就近入学，通常被归为统筹之列，租和购在教育上并不同权。^[10]即使一些城市打算推行租购同权，但现实中也很难得到落实。^[11]当然，笔者所做的分析是基于得到有效落实的情况下进行的。

购房的目的有很多，解决居住本身问题是主要的，但通过购房为解决子女上学问题无疑也是一个重要目的之一。在租购同权政策实施之后，人们的居住偏好相比之前就会发生变化，很显然会有更多人偏向选择租房居住，因为通过租房让子女上学要比购房让子女上学节约不少费用，也即租房居住的效用增加了，特别当房价高和上涨快的时候更能体现出来。在假定其他因素不变的条件下，仅考虑该政策影响，从政策实施之后的初期也即短期来看，因人们居住偏好的改变，原来打算购房自住的需求者就会转向去租赁市场租房居住，从而导致买卖市场上住房需求的减少。由于租购同权政策并不影响供给，则在供给不变的条件下，住房需求的减少将引起房价下降。

由图1可知，当购房自住需求减少时，需求曲线向左移动，由D₁移动到D₂，从而房价由P₁下降为P₂。另外，当自住需求减少的时候，也就意味租赁需求增加了，从而引起租金的上涨。由图2可知，当租赁需求增加时，需求曲线向右移，由D₁移动到D₂，租金R₁则升高到R₂。

图1　政策对短期买卖市场的影响

图2　政策对短期租赁市场的影响

然而，租购同权政策实施后对房价的影响并没有终止，因为租金的上涨接下来会影响到投资需求，即引致投资需求的增加，而投资需求的增加又会推动房价的上涨。那么，与租购同权政策未实施的情况相比，后期总的效果到底是房价上涨还是下降呢？这主要取决于后期投资需求增加与前期自住需求减少的综合结果。人们对买房的居住要求与租房的居住要求是有区别的，通常租房的时候对于房屋的租赁面积要求并不高，由购房自住转向租房居住的面积会小一些，也即前期自住需求减少的程度要大于租赁需求增加的程度。后期投资需求的增加又是根据租赁需求引致的，那后期投资需求的增加自然要小于前期的自住需求的减少，市场上小户型房子好租的实际情况也正好能说明这个问题。所以，从后期的总需求变化即长期来看，投资需求的增加并没有自住需求减少的那么多，住房需求相比原来仍是减少的。

也就是说，“租购同权"政策的长期效果虽然没有短期效果大，但仍可以对房价起到一定程度的降低作用。由图3可以看出，由于租赁需求推动投资需求的增加，从而导致由前期左移的需求曲线D₂向右移动至D₃，实施政策后的长期变动房价P₃仍小于没有实施政策时的房价P₁。

图3　政策对长期买卖市场的影响

3.“租购同权"政策实施效果

在假定其他条件不变的情况下，“租购同权"政策改变了居民的居住偏好，使更多人选择租房，具有降低房价的作用。短期看，因居民租赁需求增加而自住需求减少，对房价的降低作用较大；长期看，因租赁需求增加会引致随后的投资需求增加，抵消了部分自住需求的减少，而对房价的降低作用变小。

当把其他条件放开后，就可以推导出“租购同权"政策对实际房价的影响。虽然“租购同权"政策只是对房价产生影响的诸多因素之一，但它对房价处于上涨通道的时候能够起到一定的抑制作用，短期抑制效果较大，长期抑制效果较小。同理，在实施“租购同权"政策的条件下，当房价处于下降通道的时候，原来因房价上涨转向更多的租房需求，此时也会转变为更多的购房需求，从而对房价下跌具有抵制作用。因此，这项政策的实施也能够一定程度上减缓房价的波动，起到自动稳定器的作用，可以充当一个稳定房价的长效机制。

三、实证检验

前面就“租购同权"对房价的影响进行了理论分析，接下来做进一步的实证分析，以检验理论分析的结论。2017年7月，广州不仅首先公开提出“租购同权"政策，而且开始明确实施该政策，其数据也就更具说服力，因此本文选择广州市房地产市场作为实证研究对象。

1.数据来源及说明

考虑到租购同权政策实施的年限不长和数据的可获得性，以及数据的经济意义，本文拟采用月度数据进行实证分析。本文收集并整理了2016年1月～2019年12月期间广州二手房房屋成交量（v）、价格（p）、商品住宅开发施工面积（a1）和商品住宅开发竣工面积（a2）。其中，二手房房屋成交量和价格的数据来源于广州房天下，商品住宅开发施工面积和竣工面积来源于广州统计局进度报表。此外，由于国家统计局规定每年1月份的数据不予公布，本文采用均值法将其补充完整。被解释变量为房价，解释变量为“租购同权"政策是否实施（政策实施前ip=0，政策实施后ip=1），控制变量包括房屋成交量、商品住宅开发施工面积和竣工面积。

在实证分析之前，首先对广州市近几年的二手房成交量和价格进行描述性统计和说明。由图4可知，房屋成交量的变动幅度不大，基本呈现波动下滑的趋势；二手房的房价处于不断上涨的趋势，但是在2018年1月前后增长逐渐放缓，说明我国最近几年实施的住房调控政策起到了效果。

图4　广州市2016年1月～2019年12月房屋成交量和价格估计值的趋势图

2.模型构建及分析

（1）平稳性检验

在建立ARDL模型前首先需要对变量进行平稳性检验。检验结果见表1。

表1　平稳性检验结果

由表1可知，商品住宅开发竣工面积（lna2）的原序列是平稳的，即属于I（0）序列；房屋成交量（lnv）、房价（lnp）和商品住宅开发施工面积（lna1）的原序列不平稳，p值均大于0.1，因此对其进行一阶差分，差分后的序列其p值均小于0.1，是平稳的，因此原序列属于I（1）序列。

（2）建立模型并分析结果

自回归分布滞后模型是一个研究因变量滞后项对因变量的影响的模型，也可以在模型中加入自变量和自变量的滞后项。^[12]在实际的经济环境中，一个变量的影响因素不仅在于受其他变量的影响，也与该变量自身的滞后项有关，前期的结果会影响当期的数值变动。房地产市场是一个长期市场，房屋的建造、出售都需要多年时间来完成，且房价的变动与前期的房价都或多或少有一些关系。因此，本文选择自回归分布滞后模型来进行实证研究，除了研究政策的效果之外，还期望判断当期的房价是否对前期的房价有依赖性。

一般的ARDL模型设定形式为：

根据本文的研究内容，建立以下ARDL模型：

模型设定中省略了控制变量，在实证分析时会包括在内。本文使用Eviews9软件，可直接建立ARDL模型。为了确定模型的具体形式，需要根据AIC准则或柯西准则确定被解释变量和解释变量的最优滞后阶数，本文选择AIC信息值作为计算准则。最终建立的模型为ARDL（2，1，0，0，0）模型。

在进行ARDL模型的实证分析之前，需要首先判断变量之间的长期协整关系，由于各个变量并不是同阶单整，无法使用Johanson协整检验，因此选择边限协整检验方法（Bounds Test），该检验的原假设是“变量间不存在长期协整关系"。由表2可知，F统计量为4.587，p值为0.0009，应拒绝原假设，因此认为变量间存在长期协整关系，可以进行ARDL模型的分析。

表2　边限协整检验结果

考虑长期均衡系数的估计，在此仅考虑政策实施（ip）对房价的长期影响，由表3可知其长期系数为-0.014，p值为0.0103，因此两者之间存在长期均衡关系。从长期来看，政策的实施能够抑制房价上涨。

表3　关于房价的ARDL模型结果

下面考虑各解释变量对被解释变量的短期动态调整关系。根据表3的实证结果可知，广州二手房的房价与上一期的房价之间并不存在显著关系，但是与前两期的房价有显著的正向关系，即房价的变动存在长期的相互依赖关系，并不能仅仅依靠前一期的房价来判断当期的房价。“租购同权"政策的实施效果短期看确实有一定的抑制房价上涨的作用，前一期实施的政策对当期的房价变动有显著的负向作用，其系数为-0.032，p值为0.0188，说明该政策有一定的实施效果。短期系数大于长期系数，也说明该项政策的短期效果要大于长期效果，与理论部分的分析相一致。

四、结论与建议

通过对广州房产市场的实证分析表明：“租购同权"政策在短期内对房价的抑制效果较大，长期的抑制效果较小，能够对房价起到一定的稳定作用，从而缓解房价的过度波动。因此，实证结果能够较好地验证前面的理论分析结论，充分证明了“租购同权"政策对房价的影响，可以充当稳定房价的长效机制。“租购同权"政策既可以推动公共服务均等化，还能够起到促进租赁市场发展和稳定房价的作用，无疑是一项值得推行的好政策。当然，因优质学区房需求坚挺，该政策对优质学区房的价格抑制效果显得很有限；还有在租购同权政策没有得到有效落实的情况下，其对房价的抑制效果也会打折扣；“租购同权"政策只是对房价产生影响的诸多因素之一，不能对该项政策有过高的期望，稳定房价需要多个政策的共同作用。基于以上分析和结论，笔者提出如下政策建议：

1.中央应明确推广“租购同权"政策

广州是第一个明确提出“租购同权"概念并出台相关文件的城市，之后郑州、南京和西安等城市也出台了租购同权试点方案，但像广州那样公开实施的城市并不多。租购同权是一项好政策，也是国际上通行的经验，我国经过改革发展到现在，也到了实行该项政策的时候。中央虽然允许地方政府试点租购同权政策，但态度还应该更加积极，应明确地推广该政策，甚至通过立法在全国推行该政策，让更多地区的民众从这项公共服务均等化政策中受益。

2.加大监管力度，督促“租购同权"政策得到有效实施

租购同权政策的真正落实的确存在诸多困难，这也是有些研究者认为该项政策短期对房地产市场影响作用小的原因。^[13]一项政策是否能最大化地发挥作用，首先取决于该项政策能否得到有效落实。虽然政策的贯彻实施不是一蹴而就的，但只要政府下决心加大监管力度，随着相关改革的完善和时间的积累，租购同权政策对房价的稳定作用就会逐渐显现出来。

3.加强义务教育，均化区域教育质量

由于我国优质教育资源的缺乏和区域分布不均衡，即使实施租购同权政策，对优质学区房的购买需求仍会相当坚挺，甚至会出现租房者向拥有优质教育区域的聚集。^[14，15]只有当基础教育的质量得到普遍提高后，才会减弱优质教育的稀缺性，使租购同权政策更大程度上发挥稳定房价的作用。所以，政府应加强义务教育，设法使教育质量在区域安排上得到均衡化发展。