关键词：房地产行业；行业基本面；业绩概况；投资逻辑
摘 要：
行业基本面是进行产业债投资的基础。高杠杆运行是房地产行业基本属性， 资金是房地产企业发展的核心。告别“黄金时代”，进入“白银时代”，是对房地产行业长周期走势的高度概括，但长期增速收窄不能掩盖短周期复苏。此外，在行业总体复苏环境下，区域分化正愈演愈烈， 各级城市供求关系冰火两重天；同时，房企之间的分化也日益明显，各类房企采取不同发展战略加以应对。
目 录：
房地产行业梳理：资金为核，长短有别，分化加剧.....5
高杠杆运行：房地产行业的基本属性....5
资金为核：既是动力，也是瓶颈....5
债权为优：保全股权，享受利润......6
盈利为本：提升杠杆，撬动 ROE....6
行业基本面：周期长短有别，城市/房企分化....7
长期见顶与短期回暖并行.....7
各城市之间供求关系分化....10
房企强者恒强与四维抉择.....12
财务与资金面：短期整体宽松，长期面临压力....13
短期：销售靓丽，融资畅通...13
长期：高负债风险不容忽视....14
房地产产业债梳理：存量庞大，集中爆发，利率走低....16
房地产产业债存量概况....16
总存量庞大，居全行业第四...16
房地产产业债存量结构一览....16
集中爆发发行，票面利率走低....19
2015 年下半年后集中发行....19
房地产产业债票面利率走低...19
房地产产业债主体评级调整....20
主体评级上调情况...20
主体评级下调情况....20
投资逻辑探讨：规避风险为主，兼顾收益为辅....22
规避风险：建议关注龙头房企.....22
风险点 1：短周期波动与长期高杠杆叠加...22
风险点 2：各区域与房企之间的分化加剧...23
风险点 3：房地产债发行与到期非常集中....24
选择周期抵抗性强、财务稳健性高、区域布局优异的龙头房企.....24
兼顾收益：配置优势区域龙头房企的超额收益个券.....26
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027-87841330