政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行论述。2018年3月国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述，重申“房住不炒”总基调，要求“继续实行差别化调控”、“建立健全长效机制”，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神，体现了政策的稳定性和连续性

一、“房住不炒+精准调控+长效机制”将成今后几年主基调........ 1

（一）“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性.........2

（二）“精准调控”抑制投机，楼市调控不会出现实质松动........2

（三）“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举.........3

（四）房产税立法先行，预计最快 2022 年开始征收4

二、“去库存”告一段落，需求持续增加，供给稳定...... 5

（一）商品房“去库存”效果显著，住宅用地去库存能力强..........5

1、商品房库存总量进入低库存阶段.....5

2、住宅类库存占比逾四成，库存压力在三四线城市集中，改善型住宅或将面临更大去化压力.....8

（二）真实需求持续增加，有效需求有待释放，多因素影响短期需求.......9

1、住房存量稳定增长，每年新增需求约 5 亿平.......9

2、商品房成交或迎量价齐升，宏观经济预期乐观，需谨防流动性风险........15

（三）供给稳定，房企基本面向好，新一轮供给侧改革开启........19

1、房地产投资上行，新开工增幅收窄，拿地热度理性增长，地价及溢价率走低........19

2、房企基本面向好，两极分化加剧......21

3、房地产行业开启新一轮供给侧改革....23

（四）基本面小结......25

三、新型城镇化站上风口.......25

（一）从城市化到城镇化：走中国特色新型城镇化道路......25

（二）我国城镇化发展水平：尚存在较大上升空间 26

1、总体发展速度较快，但较发达国家仍有较大差距.......27

2、常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间.......28

3、城镇化区域发展不均，重点区域具有较大机会.......28

（三）城镇化是房地产行业发展的加速器........30

1、城镇化与房地产投资：加速房地产投资 ..30

2、城镇化与房地产销售：促进房地产销售面积增长.......31

3、城镇化与房地产价格：实证检验城镇化率每提高 1%，商品房的销售价格增加 5.83%.....31

（四）新型城镇化政策导向：城市群、人才吸引与“产城融合”.......32

1、世界城市群建设经验：核心城市分工定位，构建交通网络.......32

2、我国城市群建设：国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点.......34

3、我国都市圈建设：京津冀、 沪宁杭、粤港澳竞相发展......36

4、人才引进创造房地产市场需求与机遇 ......38

5、“产城融合”成为新的发力点，促进房地产行业发展.....39

（五）总结展望：未来房地产看哪里？....40

四、租赁市场畅享政策红利.....40

（一）从“居者有其屋”到“住有所居”........40

（二）需求端：存量可观，增量可期....41

1、住宅一级市场降温，租赁市场有待发育 ..41

2、租房者青睐小户型，流动人口为需求主力........43

（三）供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局....49

1、政策总纲要全方位支持，土地供应利好 ..49

2、国内长租公寓市场正在兴起...51

3、各类企业纷纷布局长租公寓.....52

3、资产证券化为未来融资重要方向....53

（四）发达国家住房市场结构合理，体系完备........53

1、发达国家租售并举为常态......53

2、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 ..55

五、投资建议及重点推荐标的.....56

（一）万科 A：国内龙头地位稳固.....57

（二）保利地产：业务种类、地点全方位布局........58

（三）世联行：收入增长稳定，逐步聚焦房地产存量市场.......60

（四）华夏幸福：产业新城业务布局全国................61

（五）招商蛇口：土地多元化储备，销售逆流而上 62

（六）阳光城：全年销售有望实现 1400 亿目标......63

（七）新城控股：高周转带来高业绩.......64

（八）荣盛发展：持续受益于三四线城市量价齐涨行情.......65

六、风险提示.......66