日本泡沫经济发生的主要机理。1）日本为支持企业出口，采取过度宽松的货币 政策。2）投机热潮兴起，推升日本房价、地价，股票价格加速上扬。3）政府 采取金融紧缩政策，泡沫经济破裂，房价地价大跌，随后经济长期低迷。

1. 日本泡沫经济破裂过程回顾 ....................................................................................... 5

2. 日本泡沫经济后的房地产市场情况 ............................................................................ 6

2.1 日本泡沫经济后房价变化情况 ......................................................................... 6

2.2 日本泡沫经济后的销售额变化情况 .................................................................. 6

2.3 日本泡沫经济后，REITs 成为新亮点 ............................................................... 7

2.4 日本泡沫经济后房企进入多元化 ...................................................................... 7

3. 泡沫经济后影响日本房地产市场的主要因素 ............................................................. 8

3.1 日本泡沫经济后城镇化率的提高并不能推升地产的销售 ................................. 8

3.2 日本长期贷款利率下行至低点刺激地产需求温和回升 ..................................... 9

3.3 漫长的破产清算，影响了日本地产销售回升 .................................................... 9

4. 日本泡沫经济后的资产表现情况 ............................................................................. 10

4.1 日本泡沫经济后信息技术和工业等资产获得较高收益 ................................... 10

4.2 日本泡沫经济后，房地产行业内不同资产表现 .............................................. 11

5. 日本泡沫经济与当前中国房地产债务问题比较 ........................................................ 13

5.1 中日两国房地产行业问题的相同点 ................................................................ 13

5.2 中日两国房地产行业问题的不同点分析 ......................................................... 15

5.3 相比日本，我国住房需求问题仍留有应对时间 .............................................. 17

6. 对中国地产未来发展趋势的启示 ............................................................................. 20

6.1 借鉴日本教训，加大行业出清力度是关键 ..................................................... 20

6.1.1 日本泡沫经济后采取漫长坏账出清手段 ...................................................... 20

6.1.2 坏账出清后，日本泡沫问题逐步解决 ......................................................... 20

6.1.3 落实“保交付”，可以实现“化债务”、“稳增长” ............................................... 21

6.2 探索房地产行业新模式，推动房企构建地产相关多元化 ............................... 23

7. 风险提示 .................................................................................................................. 23