展望 2020 年，不同能级城市、不同经济区域带来的周期错位将继续扰动房地产板块的整体调整。当前地产股估值水平已处历史下沿，行业销量在近几年政策催化透支后将逐步回归合理中枢。

一、政策端：“稳”字当头下的“松紧结合”+“因城施策” . 6

1. 回顾过去三轮周期中的政策调整.. 6

2. 当前政策以稳为主，因城施策或成主要调控方式. 8

二、销售：逐步回归合理中枢. 10

三、新开工：销售定性、库存定量.. 17

四、房地产开发投资：土地缓降，建安修复... 19

1. 土地投资下行回落. 20

2. 建安投资上行修复. 22

五、竣工：修复趋势已现.. 24

六、资金面未来走势？... 25

1. 未来两年迎来偿债高峰期.. 25

2. 由降杠杆到稳杠杆，头部房企负债水平可控... 27

七、公司端：资源向头部倾斜，集中度进一步提升. 29

1. 头部房企销售表现亮眼，市占率进一步提升... 29

2. 头部房企货值充裕，权益比有所提升.. 32

3. 头部房企业绩逐步释放... 34

八、物业板块的发展？... 38

1. 竞争格局：行业加速整合，集中度持续提升... 38

2. 业务拓展：基础业务稳步增长，增值服务锦上添花. 39

3. 马太效应下的新生核心竞争力. 40

九、板块估值水平如何？.. 43

十、如何筛选标的？ ... 45

1. 维度一：土储“质”与“量”的分析... 46

2. 维度二：融资渠道多元化，快周转对抗行业融资端收紧... 47

3. 维度三：业绩锁定性强... 48

4. 维度四：成本管控强... 49

风险提示... 50