物管行业具有一定的房地产开发链条后周期板块属性，开工及销售数据均可作为其潜在增量规模的前置指标。我国商品房销量自2014 年受政策调整出现负增长后，2015 年开启新一轮的高速扩张

1 物管简介：地产“后周期”的蓝海板块 ............................................................................................................................. 5

1.1 物业管理的发展历程 ............................................................................................................................................................ 5

1.2 物业管理的业务内容 ..................................................................................................................................................... 5

1.3 物业管理的收费模式 .................................................................................................................................................... 6

2 行业发展：市场扩容，资源向头部倾斜 ............................................................................................................................. 6

2.1 房地产开发后周期板块，在管规模稳步提升 ................................................................................................................ 6

2.2 资源整合，集中度提升 .................................................................................................................................................... 14

2.3 单城渗透与区域布局并驾齐驱.................................................................................................................................. 17

2.4 基础服务筑底，增值服务添花.................................................................................................................................. 19

3 公司发展：多维提升竞争力，铸头部护城河 ................................................................................................................... 20

3.1 规模扩张向高质量成长转变 ........................................................................................................................................ 20

3.2 加强品牌建设，搭建竞争软实力 .................................................................................................................................. 21

3.3 技术创新，降本提效 ..................................................................................................................................................... 22

3.4 人才集聚，共同发展 ................................................................................................................................................... 23

4 头部企业：抢跑黄金赛道的优质标的 ............................................................................................................................... 23

4.1 碧桂园服务 .................................................................................................................................................................... 23

4.2 绿城服务 ...................................................................................................................................................................... 26

4.3 中海物业 ......................................................................................................................................................................... 28

4.4 永升生活服务 ................................................................................................................................................................. 29

4.5 雅生活服务 .................................................................................................................................................................. 32

投资建议： ............................................................................................................................................................................ 33

风险提示： ............................................................................................................................................................................ 33