2019年，将迎来土地改革收获年。近期举办的中央经济工作会议及13届7次会议中，均涉及到土地改革的内容。在长达四年的农村三项改革试点结束之后，2019年将迎来政策方面的落实年。在正在进行的13届7次会议当中，与土地相关的改革较多，在中央经济工作会议之后，进一步落实土地改革方向，铺垫更大规模的土地改革。①修订土地管理法、城市房地产管理法；②完善对农民征地模式，允许进城落户的村民有偿退出宅基地；③集体经营性建设用地入市，取消从事非农业务必须通过国有出让的方式。

1. 农村土地征收制度改革：看点在于征收程序及补偿方式的变化.... 4

1.1. 改革三项试点工作历时四年，即将进入尾声..... 4

1.2. 农村土地征收的法律条文依据在 2000 年前后颁布..... 6

1.3. 农村土地征收主要分为批准及实施两大步骤来实施..... 7

1.3.1. 批准环节：国务院及省、自治区、直辖市人民政府批准.... 7

1.3.2. 实施环节：县级以上地方人民政府组织实施，分为五步.... 8

1.4. 农村土地征收近年力度加大，主要集中在东部区域..... 10

1.5. 试点探索健全的农村土地征收制度，看点在于征地程序及补偿方式11

1.5.1. 缩小征地范围：六类情形可以征地11

1.5.2. 规范土地征收程序：建议民主协商机制，安置协议落在征地之前12

1.5.3. 完善多元保障机制：探索多种安置途径，保障农民财产权益.... 13

2. 宅基地制度改革，探路乡村振兴... 13

2.1. 宅基地制度改革的前世今生...... 15

2.1.1. 2015 年 1 月，宅基地制度改革正式进入试点阶段... 15

2.1.2. 2017 年 11 月，宅基地改革才拓展到全部 33 个试点县（市、区）15

2.1.3. 2018 年 1 月，“三权分置”正式提出..... 15

2.2. 宅基地的盘活效果.... 17

2.2.1. 由于城镇化进程不彻底，“三块地”改革中宅基地入市管控最严 18

2.2.2. 多数宅基地改革退出，是为获得建设用地指标再交易获利..... 19

2.2.3. 宅基地三权分置，带来新的机遇... 19

2.3. 宅基地改革的试点探索....... 20

2.3.1. 宅基地的有偿使用探索.... 20

2.3.2. 宅基地的自愿有偿退出探索...... 21

3. 土地：价值和人口螺旋上升的载体...... 23

3.1. 土地创造信贷，地产拉动经济..... 23

3.2. 土地改革的三个阶段，正式进入破冰期...... 25

3.3. 土地改革创造新的需求，带动行业进入新的发展阶段... 29

4. 猜想延伸：消费的信贷 vs 投资的信贷...... 30