中国预售制度经历了三个发展时期。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售制最早起源在1956 年香港。1994 年11 月，我国颁布《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件做出明确规定（即“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；商品房预售实行许可证制度”）

1. 中国预售制度回顾 .. 5

1.1 中国预售制度发展过程 ....... 5

1.2 当前不同城市预售方式 ....... 6

1.3 商品房预售制度的利弊分析  8

2. 不同预售制度对比 .. 9

2.1 美国 ... 9

2.2 英国 ... 9

2.3 日本 . 10

2.4 香港、台湾和新加坡 ......... 11

2.5 小结 . 13

3. 定性与定量分析：预售制度变化对行业影响程度 ........ 13

3.1 预售监管制度 ......... 13

3.2 影响分析 ..... 15

4. 结论：对商品房预售制未来演变的分析. 21

5. 风险提示 .... 22