房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或者租金收入向产权所有人征收的一种财产税。随着房价的不断升高，地方政府财政收入更加依赖房地产行业的发展，这使得房产税如何改革颇受关注。从2010年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》提出“研究推进房地产税改革"至今，业界对房产税如何征收尚无定论。本文从房产税征收对社会经济、人民生活等方面可能产生的影响进行分析，尝试寻找房产税改革的一些思路。

一、法律对社会经济的影响

一个国家良性的经济发展受益于公平公正的法律保障体系和执法严明的法治实施体系。英国、美国、德国、新加坡等国家均建立了较为完整的房地产市场法律体系，为房地产市场平稳健康发展指明了方向。[1]这4个国家对于房地产的法律各有特点，但是均强调“房屋是用以居住的"。英国把公民住房问题当成政府义务；美国与英国一样，把“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境"作为美国政府对所有公民的义务；德国通过立法对德国房价进行限制，比如，超过合理价格20%则为违规，超过50%则为犯罪；新加坡则采取宏观调控的方式，包括集中闲置土地进行开发，购房为自用并不得在5年内转让，购置新房屋则退出旧房屋等。[1]可见，这4个国家均通过立法稳定了房价的增长。日本与韩国曾经将房产税作为调控房价的手段。在实施过程中，日本因房地产泡沫破灭而无法判断房产税与房价的关系，而韩国试图通过房产税抑制房价的预期并不理想，仅仅是增幅略有减缓。[2]

2011年1月28日，上海、重庆首先试点征收个人住房房产税。上海市的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，适用税率暂定0.6%，交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%；重庆市的征收对象是9个区域个人拥有的独栋别墅、新购的高档公寓，以及无工作、无户口人员所购二套房，税率为0.5%～1.2%。从国家统计局公布的数据显示，这两个城市的房产税试点效果并不明显，且在房产税试点实施后，房价整体是呈现上升态势，房产税政策的实施并没有起到有效抑制房价过快上涨的作用，更没有促使房价理性回归至合理价格。特别是在2016年，上海市房价暴涨让更多观望房价变化的购房者大失所望，两市欲通过房产税调节房价的预期与实际收效相差有一定距离。

比较英国、美国、德国、新加坡、日本、韩国以及我国房地产相关法律规定不难看出，简单想通过一个税种抑制房价是不现实的，而是需要完善房地产法律体系，或者多项宏观调控，比如，限购、限卖、限贷、限价等一系列政策才能够整体抑制房价。

二、房产税对人们生活的影响

结合国外房产税改革经验与我国个人住房房产税征收试点实践效果来看，可以得出“单纯想通过房产税抑制房价是不理想的结论"。但是，我们也不可小觑房产税增加财政收入的独特作用。房产税在世界各国是举足轻重的税种。从世界各国房地产税的理论研究与具体实践看，房产税构成了地方政府的主要财政收入来源。[3]各国房产税的征收均对自住房屋实施税收优惠政策，投资性房产才是房产税的主要征收目标。这些税收取之于民用之于民，可以用于教育、交通等公共服务产品，为改善人们生活提供更好的公共服务。

据国家统计局统计数据显示，我国近20年人口城镇化比率由2000年的36.22%增长至2019年的60.6%。这些由农村迁移至城镇生活的人员面临着购买城镇商品房的刚需，往往需要一套自用的房产。就我国人口流动现状而言，个人住房房产税的征收将会对部分家庭的生活产生重大影响。笔者下面列举两个典型案例分析房产税对这类人员生活的影响。

案例1：来自不同地方的夫妻二人，通过自己努力购买了一套小两房作为婚房。由于双方离家乡均较远，夫妻二人经过努力又贷款购买了一套单套室供外乡的老人家走动用。夫妻生了孩子后，两家老人一起来帮忙照顾孩子。双方老人来自不同地区，具有不同的生活理念和文化观念。这些差异导致老人们频频发生矛盾，夫妻俩只好到处借款再买一套单套室让两家老人分开住。这时，这个家庭已经是第三套房了。如果从第二套开始征收，第三套房加重征收，岂不是给夫妻俩雪上加霜？

案例2：夫妻二人不在一个区域上班，开车大概需要2个小时。婚前双方均在单位附近购买一套小房。考虑到双方工作很忙，常常加班，双方均不打算变卖手头的房子。结婚生子后，为了改善生活，夫妻二人到处借款在双方路程中间又购买了一套大房。如果从第二套开始征收，第三套房加重征收，也一样给这个家庭增加压力。

由上述案例可见，房产税对于从其他城市和地区来到一二线城市打工的工薪族影响是很大的。其不仅要考虑自己的住房，为便于照顾老人，还要考虑家人的居住，其往往都承受着巨大的贷款压力。这种情况下，如果再增加房产税支出，无疑是难上加难。

三、个人住房房产税改革的思路

由于人们持有房产的目的各有不同：有些人顶着压力仅仅是为了解决家庭矛盾；有些人扛着压力是为了改善生活；有些人承担压力是为了投资；有些人持有房产是为了资产保值增值；等等。人们对税收的负担能力也不能仅看有多少房产，还要考虑家庭收入与支出。根据税收的公平与效率原则，征税时需要考虑纳税人的负担能力进行征收，税收的制定要有利于社会资源的有效配置。如果房产税采取“一刀切"，不考虑购房目的、家庭因素等，直接采取每人多少平方、按套数征收等方法均是不合理的。本文考虑了各种因素，并借鉴国外经验，针对个人住房房产税改革提出了一些思路。

1.征收目的

基于房产税没有明显的抑制房价作用，房产税征收的目的主要是增加财政收入，因此应在税基和税率上综合考虑如何在征税的同时减轻纳税人的负担，进而引导房地产市场平稳健康发展。比如，上海市实行房产税试点后，仅2013年第1季度的税收收入增长就有20亿左右，是—个比较惊人的数字。[4]如果全国对出租或闲置的房产采用累进税率进行征收，对全国财政收入的增加将是一个不小的数字。

2.征收范围

兼顾公平和效率原则，对于正在居住的住房不征收房产税，其征收范围确定为出租和闲置的投资性房产。由于人员流动频繁，很多人在工作地区有住房，在老家还有住房，每年或者几年才回老家过年，这是我国国情。这些房子如果未出租，则视为居住用房。比如，夫妻分别在各自老家给老人购买了一套房子，然后又在夫妻二人工作的地方购买一套房子。生孩子之后，老人都来城市帮忙带孩子，但是老家的房子是留着养老用的，未出租，这时老家的房子就不能算是闲置的投资性房。

在大数据时代，其操作过程也不困难，主要通过以下步骤实施：

（1）完善全国房地产建设信息

将建设部门报批的房地产建设信息全部进行全国性联网，房屋建设完成并验收后登记入库。各地房地产开发公司完成竣工房屋的登记，包括数量、户型、面积、房号等。与此同时，农村房子建设完成后也需要进行登记。建设部门通过报批建设房屋信息与完工房产信息可以排查出相关的未验收房屋信息。

（2）完善全国房地产权利信息

由于我国居民文化水平存在不平衡的现象，部分居民文化程度较低，缺少法律意识，不重视自己房产的登记，未明确自己的房产权利，甚至有些居民有意钻空子，为了少交或者不交房产过户手续的相关税费而未进行产权转移等。各小区、街道办、村委会等管理人员可以通过宣传、调研、入户检查等方式完善房产登记信息，包括农村房屋的登记，配合政府完成全国、全面登记，建立全国房产信息大数据。

（3）比对全国房地产建设信息和房地产权利信息

将全国房地产建设信息和权利信息进行联网，通过自动比对，能发现已进行权利信息登记而未进行建设信息登记的遗漏，也能发现已进行建设信息登记而未进行权利信息登记的遗漏，从而进行核实并补充。对于既未进行权利信息登记也未进行建设信息登记的情况，则只能通过另外的途径来发现。

（4）登记房产使用信息

各房屋所有权人可以通过大数据管理平台登记房屋使用信息，这个平台的房屋信息与房地产权利信息是一致的。所有权人对于自己所有房屋要进行使用情况登记，自用信息包括居住人员名单（自己或直系亲属）、身份证号、是否长期居住、临时闲置原因等；出租信息包括承租人姓名、身份证号、租赁期间等信息；或者长期闲置房屋相关信息等。各小区、街道办、村委会网格员对本小区人员、本街道办人员或村民的居住情况进行登记、管理，对于未主动登记房产使用情况的人员，上门了解情况并做好登记。在房产使用信息登记过程中，如果发现查找不到的房产信息，应现场查明房屋相关信息，并尽快联系房地产权利信息登记机构，做好补充登记工作。

（5）确定房产税征收范围

房地产建设信息、权利信息、使用信息三者最后应当全部登记并全国联网，每年年末通过大数据平台应用大数据分析技术，自动区分自住用房、出租房、空置房等，出租和空置房按相关规定计算并缴纳房产税。对于年中转让房地产的，根据大数据平台信息，在转让前先缴纳完成相关的房产税后再办理过户手续。

3.计税依据

以房产余值作为计税依据，在国际上主要有两种基础，即房产的评估价值和房产的原值。评估价值的优点是符合资产当前市场价值，缺点是受经济环境和市场变化不确定因素影响，特别是市场价值变化大的区域，计税依据变化大，纳税人每年都要不断调整计税依据，甚至需要找第三方评估，会对纳税人正常生活造成影响。由于评估价值的不确定，导致纳税人对房产税额无法判定，甚至在房价过高时，纳税能力不够大的纳税人会因为过高的税负而影响到正常的收入和消费等。房产原值的优点是计税依据确定，从纳税人购房开始就知道自己承担的法律责任，从而有效引导纳税人调整自己的购买需求；缺点是不能与市场变化一致，会导致相同的房子缴纳不一样税额的现象发生。

笔者的观点是考虑当地工资收入水平，以房产原值为基础（交易价格不合理的，以购买当时的评估值），扣减相当比例后的余值再减去必要的相关费用后为计税依据，从价计征。因房价也不是永远显现增长态势，也有可能会因泡沫经济而下跌，此时应采用房产原值与评估价值熟低法确定计税基础。

4.税率

从税法的作用来说，税收对社会资源再分配起着调节作用。换言之，占用社会资源越多，收入越大，则应当承担越大的税负。对于个人住房而言，“房子是用来住的，不是用来炒的"，尤其是炒房量大的，所占用的社会资源多，应当缴纳更多的税款。目前，我国房价高居不下，购买一套能够让人们有基本尊严地生活的房子所需要的支出远远超出普通居民的收入水平和承受能力，住房已经成为诸多家庭的生活压力，并为之担任一辈子“房奴"。而一些先富者、暴富者、有权者通过各种合法的、非法的手段拥有数量庞大的房地产，并由此快速聚集的财富早已超出了人们的正常想象。[5]

笔者的观点是采用多级累进税率，对于出租和闲置的投资性房产，按套数或者面积，采用累进税率。例如：纳税人扣除家庭居住用房后，出租和闲置房采用5级累进税率，2套以内采用最低档税率，这是确保家庭中临时闲置房不会因为房产税而增加家庭的生活负担；第3套开始税率递增；6套以上部分，采用最高税率计征。

5.税收优惠

房产税的税收优惠是根据国家政策需要和纳税人的负担能力制定的。由于个人住房房产税一般作为地方财政收入，因此给予地方一定的减免税收的权限，有利于地方政府因地制宜处理相关问题。因此，税收优惠政策要考虑国家、地方政府、社会经济、个人负担等情况，有针对性地提出相应的税收优惠政策。以下情况（但不限于）应当给予合理的税收优惠：一是因公殉职家庭闲置下来的房产；二是家庭收入主要贡献人员意外身亡家庭闲置下来的房产；三是家庭唯一住房用以出租的；四是对超过60岁的老人给予适当的税收优惠；五是对退伍军人给予适当的税收优惠。

四、结语

通过世界各国房产税制度对财政收入和房价影响的分析可知，房产税可以增加财政收入，但是对于抑制房价并不明显。因此，我国个人住房房产税税制需要综合考虑税收原则、税收作用，对税收的征收目的、征收范围、计税依据、税率和税收优惠等方面进行改革，使房产税能够起到调节社会资源再分配问题，并能够满足社会公共需要。