关键词：商业贸易行业；消费升级；物流现代化；快速发展期
摘 要：行业策略：受益消费升级、渠道变革和物流现代化进程，国内高端仓储需求爆发。其在单库体量、软硬件标准、系统和技术承载能力上与物流规模的高速增长和技术不断进步相适应，优化了供应链的整体效率。物流地产投资回报率远高于住宅、商业地产且资产价值稳定。我们测算未来五年行业需求复合增速 20%，高端仓储开发企业及相关供应链服务商将受益。
目 录：

一、供应链管理/物流技术进步提升仓储行业标准，高端仓储资源稀缺.... 5

1.1 高标仓&物流地产的定义.. 5

1.2 供应链能力提升、物流技术进步催生国内高标仓建设需求...... 6

1.3 国际对比：国内高端仓资源稀缺，仓储成本长期将呈下降趋势....... 7

二、消费升级、渠道变革、第三方物流共同推动高端仓储需求快速增长.. 9

2.1 高端仓储主要用户及特点......... 9

2.2 稳定增长的零售消费市场、电商渠道是高端仓储行业的长期驱动力...... 12

2.3 快递引领第三方物流规模提速，规模&效率提升推动仓储更新换代....... 14

2.4 高端制造业增速平稳，产业迁移带动中西部物流地产建设.... 16

2.5 未来5 年物流地产行业需求增速测算..... 17

三、物流地产投资方兴未艾，核心城市投资回报率稳定......... 18

3.1 高端仓储租金稳步上扬，投资回报率远高于住宅、商业地产........ 18

3.2 短期供给井喷，一线城市投资回报率稳定..... 19

3.3 探索物流配套、供应链金融、电商园区服务等增值业务方向........ 21

四、物流地产参与者和开发模式...... 22

4.1 物流地产行业格局：普洛斯半壁江山，诸侯“跑马圈地” .... 22

4.2 主要物流地产开发模式及核心能力分析......... 23

4.3 普洛斯模式：依托物流地产基金建立的轻资产模式....... 24

4.4 宝湾模式：国企背景、自持物业的重资产模式代表....... 26

4.5 菜鸟模式：基于电商体系的开放式仓储体系.. 28

4.6 易商模式：主攻电商客户的民企+PE 模式..... 29

五、拿地能力、资金成本和招商/运营能力是物流地产投资的关键因素.. 30

5.1 土地供应缩窄，拿地能力成为关键......... 30

5.2 资金成本决定项目的盈利水平、扩张策略和运营稳定性........ 31

5.3 招商/运营能力对项目成败非常关键........ 31

六、重点公司与投资建议........ 32

6.1 东百集团：牵手前安博、普洛斯高管，剑指物流地产新黑马........ 32

6.2 苏宁云商：融入菜鸟体系，物流仓储资源价值待释放... 33

6.3 深基地B：产业先发优势明显，股权问题解决有助于跨入高增长轨道.. 33

6.4 农产品：农品流通旗舰平台，与普洛斯合资投入冷链建设.... 33

6.5 中储股份：传统仓储龙头，普洛斯入股助力转型升级... 34

6.6 汇鸿集团：江苏外贸巨头，重金切入冷链物流..... 34

七、风险提示... 35