板块整体业绩中枢下移或成趋势：上半年，房地产板块整体实现营业收入 21,998 亿元，YOY+6.54%，较上年同期增速收缩约 13.05pct；整体实现归母净利润 2089 亿元，YOY-14.06%，较上年同期增速收缩约 29.4pct。营业收入增速及归母净利 润增速较 19 年均有较大幅度的收缩；营收增速下移至 10%以内的区间内；归母净 利润增速则破 15 年来增速新低。我们认为两者增速的下移或源于疫情等因素带来 一定的工程进度影响；但从增速的趋势变化看，未来板块整体业绩增速中枢下移或 是趋势，不同类型房企或因其策略、运营等多种因素有所分化。

1. 核心关注点.5

2. 利润表：业绩增速中枢下移、利润率水平下行..........6

2.1. 整体：业绩增速下台阶、整体利润率水平下行 ......6

2.2. 性质区分：国企具备更高的利润率水平、更强的控费能力 .......8

2.3. 细分行业：物管高增长、商业地产板块具备较高毛利率..........11

2.4. TOP 房企：TOP 房企增速收敛、利润率水平排位靠前相对较低 ........14

3. 资产负债表：资产负债率趋稳、现金短债覆盖率持稳 .......17

3.1. 整体：杠杆率整体略回升、现金短债比持稳.........17

3.2. 性质区分：国企具备更低杠杆率、民企现金短债比逐步回升.18

3.3. 细分行业：开发组杠杆率较稳定、商业组现金短债比波动大.20

3.4. TOP 房企：长短债比逐步收敛、净负债率排名分化........21

4. 现金流量表：销售回款为抓手、企业经营或分化....23

4.1. 销售回款：销售回款对于到位资金支撑力度凸显23

4.2. 经营端：风险分档、企业经营或分化...........24

4.3. 融资端：疫情前后发债规模大增、境内债利率持续下行..........26

5. 投资建议...28

6. 风险提示...28