关键词：房地产；商品房；住房需求；北上深；投资建议
摘 要：
商品房库存去化约需 5 年： 我们根据新开工扣除销售面积来大致估算，全国库存面积大约是 58 亿平米，按 13-15 年平均销售面积计算，去化大约需要 4.6 年。值得注意的是供求结构性失衡这一特点，库存压力相对集中于三四线城市、非住宅类业态以及首改及高端类产品。
目 录：
一、 商品房库存总量与结构.................6
(一)商品房库存总量：供大于求格局基本形成................ 6
(二)全国库存结构：结构性失衡..................... 8
1. 按用地性质（住宅、办公楼、商业、其他）............... 8
2. 按城市（一二三线）...................... 9
3. 按商品住宅建面............... 10
二、 住房需求端分析................11
(一)长期真实需求测算................ 11
1 住房潜在需求：期待农民工市民化配套政策加速落地................ 11
2 商品住宅有效需求：有效需求占真实需求比重约 40%............. 17
(二)其他影响短期需求的因素................ 19
1. 2015 年商品住宅市场情况：全年销面增 6.5%................ 19
2. 经济增速：降中有稳.................. 21
3. 货币市场：谨防流动性风险.............. 22
三、 房地产行业供给端分析...............24
(一)新开工降幅扩大，投资低迷............... 24
(二)市场格局：整体盈利水平下降，两极分化加剧............ 25
1. 房企整体情况：盈利水平下降............. 25
2. 房企竞争格局：两极分化加剧........... 27
(三)房地产行业供给侧改革................. 28
1. 可能出台的政策............. 28
2. 土地财政与保障房............... 29
四、 基本面小结...................30
(一)中长期................... 30
(二)2016 年............... 31
五、 北上深住房市场分析...............32
(一)土地面积与人口密度：深圳人口密度仅次于香港......... 32
(二)住房拥有量：人均住房面积低.......... 32
(三)商品住宅购买力：高房价对大部分家庭都无法承受............ 34
六、 投资策略......................38
(一)板块走势回顾.................... 38
1. 板块行情： 2015 年大幅跑赢大盘.................. 38
2. 板块估值：基本回复到 2015 年初时的位置............... 39
(二)个股走势回顾....................... 40
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027-87841330