房产税尚未完善，推出后有望推动房地产市场良性发展。我国目前的房产税体系税种繁多，尚未将居民住房全面纳入征税范围，整体征税税额较轻，对地方政府收入贡献不大。前期房产税沪渝试点效果不显著，我国的房产税试点推广陷入停滞。房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，并在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖。

1 中国房产税几经更迭却尚未完善.......6

1.1 房产税的历史沿革：只对经营性住房征收到对居民住房征收试点..... 6

1.2 现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有..... 6

1.3 房产税在沪渝的试点：征收范围偏窄，推行效果不显著...... 9

1.4 房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，政府、企业、个人三方都有望受益

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1.4.1 房产税在全国推广有助于促进房地产市场健康平稳发展..... 11

1.4.2 房产税可以在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖..... 11

2 我们预期房产税落地征收最快 2022 年开始，目前尚需完成立法工作....12

2.1 我们预计最快 2020 年完成立法，最快 2022 年开始全国落地征收..... 12

2.1.1 目前房地产税征收的基本原则逐渐明确....... 12

2.1.2 我们预期房产税最快在 2020 年完成立法....... 13

2.2 房产税立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，因此这是一个相对慎重的过程..... 15

2.2.1 房产税立法过程中的制度难题需要逐一解决..... 15

2.2.2 主要的技术难点和历史遗留问题仍有待突破...... 16

3 中国房产税征收预计将赋予地方自主权，房产税收入短期难以替代土地出让收入.........17

3.1 中国房产税征收体系预计将采用以估值为基础，地方灵活确定税率的模式.... 17

3.2 房产税短期难以替代土地出让收入，预计一线城市税收贡献较大..... 17

3.2.1 全国：房产税收入短期难以替代土地出让收入...... 17

3.2.2 各城市： 由于房价水平的差异，一线城市平均房产税收入贡献最多..... 19

4 房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用....20

4.1 房产税对居民支出整体影响不大，一线城市居民房产税负较重....... 20

4.2 房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期影响较小....... 22

4.3 税负可能会转嫁至租赁...... 23

5 美国、日本、韩国、香港房产税：地方充分授权，对市场影响有限....23

5.1 美国：州与地方政府分工明确，地方政府“以需定收”确定税率.... 24

5.1.1 具备从立法到征收再到缴纳一整套完整体系，且税收用于民生..... 25

5.1.2 房产税是地方政府收入的来源，而非市场调控的手段...... 28

5.2 日本：地方具有房产税收立法权，居民税收负担不大....... 29

5.2.1 保有环节的固定资产税和城市规划税为主，占地方收入近一半.... 29

5.2.2 老龄化、经济停滞等因素决定房价长期走势...... 31

5.3 韩国：房产税作为调节房价的政策性工具，效果不及预期....... 32

5.3.1 对土地和住宅分别征收财产税和综合房地产税，采取累进税率...... 32

5.4 中国香港： “房地分离”的财税制度，宽税基、低税率..... 33

5.4.1 房产税包括差饷税、物业税、土地年租，以租金为税基....... 34

5.4.2 房产税税负较小，对市场影响不大......... 35

6 投资建议......36

7 风险提示......36