近期中央与核心城市政策密集落地，4 个一线城市执行“认房不认贷”，广州调整首付比例下限和房贷利率下限、放松 限购、降低增值税免征年限，多个二线城市放松限购措施。当前市场正值传统销售旺季，我们预计此轮政策能阶段性 拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但后续核心城市的带动效应、销售积极性 的持续程度、以及全国销售的复苏仍待观察。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板 块或迎来较大的beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀 地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更 新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

1 8 月新房、二手房成交同比降幅均收窄，重点城市开盘去化率环比微增....................... 6

1.1 新房：8 月成交同环比降幅均收窄，一线城市跌幅大于二三四线............................................. 6

1.2 二手房：8 月二手房成交同比降幅收窄，预计9 月有望企稳回升 ............................................. 7

1.3 库存：库存环比略有下降，去化周期环比上升；重点城市开盘去化率环比微增 .................... 8

2 土地市场：8 月全国土地成交规模仍处低位，溢价率连续两个月下行 11

3 房企：百强房企销售同比降幅持续扩大；拿地与融资同比虽回升，但规模仍处于低位 ............... 14

3.1 销售：百强房企单月与累计销售同比降幅均持续扩大 ............................................................. 14

3.2 集中度：CR20 的集中度有所回升，但CR20 后房企的市占率仍在下滑 ................................ 15

3.3 拿地：8 月核心城市土拍带动百强房企拿地同比回升 .............................................................. 15

3.4 房企融资与债务到期：融资规模同比虽回升，但规模仍处于较低水平 ................................. 17

4 政策：中央与地方多项重磅利好出台，居民加杠杆空间被进一步打开......... 21

4.1 中央出台降低存量贷款利率，统一下调房贷利率下限和首付比例下限 ................................. 21

4.2 一线城市落地“认房不认贷”，京沪政策力度超出预期 ........................................................... 22

5 8 月以来地产板块跑输大盘，政策效果暂未显现 ................................... 24

6 投资建议 ....................................................................................................... 25

7 风险提示 ....................................................................................................... 26

8 附录 ............................................................................................................... 27