我国基建公募REITs 兼具投资价值和市场空间。日本J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目，其享有的特殊税收处理使其实质上获得节税效应，从而具有高于政府债券和股票的回报率；我国基建公募REITs 具有类似特性：节税优势（当前主要通过架构设计实现，预计后续将有相关税法出台对其进行明确和优化）、资产增值和降低“再投资”风险等 。且参照2020 年中日的经济体量及当前J-REITs 市场规模，未来我国公募REITs 市场规模或超3 万亿人民币。

1、 J-REITs 及基础设施基金市场概况 .................................................................................... 6
1.1、 J-REITs 市场概况 .................................................................................................................................... 6
1.2、 基础设施基金市场概况 ........................................................................................................................... 7
2、 J-REITs 发展历程 ............................................................................................................ 9
3、 J-REITs 的收益分配具有节税效应 ................................................................................... 13
3.1、 J-REITs 的架构设计 .............................................................................................................................. 13
3.2、 J-REITs 的节税效应 .............................................................................................................................. 16
4、 J-REITs 具有风险低、收益高的优势 ................................................................................ 20
4.1、 J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目 ................................................................................................. 20
4.2、 J-REITs 回报率高于政府债券和东证一部股票 ...................................................................................... 21
5、 J-REITs 案例分析 ........................................................................................................... 23
5.1、 Nippon Building Fund Inc....................................................................................................................... 23
5.2、 Invincible Investment Corporation ........................................................................................................... 29
6、 投资建议 ......................................................................................................................... 35
7、 风险分析 ......................................................................................................................... 36
附录：目前日本所有J-REITs 一览 ........................................................................................ 37