一、次贷危机后的房地产市场表现与政策干预

2008年，由美国次贷危机引发的金融动荡也蔓延到了我国的房地产市场。商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。2008年8月份，70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。销售面积也大幅下降，前三季度销售面积40 321万平方米，同比下降14.88%。为了避免世界经济影响国内经济快速发展，我国实施了“四万亿"的财政刺激计划，针对房地产领域也出台了多种刺激政策。

2008年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活"，降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制"向“救市"的态度转变。该政策目的是扩大货币供给，使利率下降，使得投资增加。该政策的直接作用是同年广义货币供给增长17%，人民币贷款年末余额为40万亿元，2009年一年银行信贷增长接近10万亿元，这10万亿元就是借给了房地产商，使房地产商扩大了在建项目。

2009年1月，四大国有银行宣布，只要是享有2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠政策、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。这项举措目的在于降低居民买房的成本，促进房屋购买量的增加。而其直接作用是使得国内总消费增加。

二、财政与货币政策理论分析

（一）财政政策的短期与长期影响

2008年金融危机发生后，我国政府出台相关政策，使得人们的总消费增加（如图1所示）。

图1　财政政策对IS-UM模型的影响

1.短期影响。IS曲线：Y=C+I+G，总消费增加使IS曲线向右移动移至IS₁处；由于LM曲线不移动，此时利率上升至r₂，产出增加至Y₁。对比到AD-AS模型中，由于Y增到Y₁，所以AD曲线向右移至AD₁处。则Y增加，r增加，P不变，M/P不变，M不变。

2.长期影响。由于Y₁＞Y，所以P₀应逐渐上升至P₁，故价格P上升。由于IM曲线：M/P=L（i，Y），所以价格上升带动LM曲线左移至LM₁处，利率上升至r₂，产出Y₁又回到Y。则Y不变，r增加，P上升，M/P下降。

（二）货币政策的短期与长期影响

由于存款准备金率的下降以及利率下调，货币供给增加（如图2所示）。

图2　货币政策对IS-LM模型的影响

1.短期影响。IM曲线：M/P=L（i，Y），由于货币供给M增长，IM曲线右移至IM₁处，Y增长到Y₁，r下降至r₁处。对比AD-AS模型，由于Y增长至Y₁，所以AD曲线移至AD₁处。则Y增长，r下降，P不变，M增加，M/P增加。

2.长期影响：由于Y＞Y₁，价格P₀逐渐上升至P₁。根据M/P=（i，Y），所以M/P下降，LM₁曲线移至LM处，Y₁回到Y，r₁回到r。则Y不变，r不变，P上升，M/P不变，M上升。

三、预测与实际情况对比

从实际利率角度看，实际利率有下降的趋势，而理论中分析的是实际利率是增加的，所以理论与实际相悖，这是由于政府政策的影响。从图中可以看出，除了2009—2012年连续三年政府出台关于银行贷款利率上调的政策，其他年份都是出台关于银行贷款利率下调的政策。由图可知，通货膨胀率有上升的趋势，所以根据“实际利率=名义利率-通货膨胀率"可以得出，实际利率是减少的。

从实际产出来看，2008—2018年中国的GDP一直处于增长状态，所以Y实际上是增加的。但是理论分析中，Y保持不变，所以理论分析与实际情况相悖，原因则是受技术进步的影响。长期以来，如果没有技术进步，Y是要最终回到自然产出的，也就是说Y保持不变。但有技术进步的Y要以技术进步增长率的速度增长，因此技术进步使得Y大于自然产出水平。

宏观经济模型仅适用于特定环境下的经济分析，中国市场经济远比我们想象的要复杂，仅用宏观经济模型来分析还远远不够。