不动产收益率和价格倒挂趋势寻顶，催生房企变现模式创新；2018 年为基本面小年和转折年，预计销量下降5~10%，新开工降至0%上下，投资增长0~5%，乐观情境下13 个试点城市租赁住房将拉动投资增长约1-2%；地产股大年！板块超额收益区间渐近，部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。

前言—研究观点时间轴........ 6

一、从房企变现模式看行业变迁 ........... 7

1. 一幅图，帮您再走一遭“高周转” ....... 7

2. 为什么“REITs”会走入视野？精彩的未来 .......... 10

二、自上而下看行业--从“炒房”说起 .... 11

1. 什么叫“炒房”？--收益率和价格倒挂 ............... 11

2. 区别“炒房”与不动产配置：房地产仍然是强周期行业 ........ 13

3. 房地产行业供需关系短周期顶部已出现：主动加库存进行时 .............. 14

4. 产业链观察：房地产下游供需关系改善空间有限，上游仍有滞后回升空间 .......... 15

5. 销量18Q2-Q3 见底，或带来行业股票大年 ..... 17

6. 流动性：房价仍将滞后回落，但市场流动性有利于低估值地产板块 ... 19

三、2018 年是基本面小年，也是转折年 .............. 21

1. 销量预测：2018 年同比下降5-10%，全年呈宽U 型，底部在18Q2-Q3，其中一二线

或先一步企稳 .. 21

2. 新开工预测：2018 年同比增速降至0%上下、全年呈宽U 型................ 27

3. 投资预测：2018 年增速放缓至0-5%、前高后低 .............. 31

四、租赁迎来发展年，行业格局渐成型 ................ 36

1. 租赁市场规模过万亿，未来发展潜力巨大。 .... 36

2. 各路资本涌入，房企积极试水租赁市场。 ....... 37

3. 乐观情境下，测算13 个试点城市将拉动明年新开工和投资均增长约1-2%。 ...... 38

五、配置建议 .. 41

六、风险提示 .. 44