十大房企基本上在90年代成立，成立的同时伴随着自己的物业公司。90年代时，十大房企基本上都在本地城市或省内尝试开发项目，只有万科已经进入到上海、北京、天津、青岛、沈阳等一二线城市，开始尝试了跨地域的扩张，同时明确了房地产为未来单一主营业务后开始精简业务结构。这个时期房企同时开发的项目不超过10个，又由于基本在本地开发，因此直线职能型架构比较普遍。

1. 90 年代出生，物业公司伴随 ......... 6

2. 2000~2008 年：全国规模扩张 ....... 9

2.1. 万科：大规模扩张，3+X 布局 ........ 10

2.2. 保利：北上广为核心，布局经济中心城市  11

2.3. 恒大：立足省会城市，广撒网式布局 ....... 12

2.4. 碧桂园：专注一线近郊和二三四线城市 ... 13

2.5. 融创：天津出生，初步布局 . 14

2.6. 龙湖：区域聚焦，多业态发展 ........ 15

2.7. 中海：四大区域一二线城市布局，住宅为主，商业为辅 ........ 15

2.8. 华润：全国扩张，住宅开发+投资物业+增值服务 ......... 17

2.9. 绿地：全国布局，向综合性地产商转型 ... 18

2.10. 华夏幸福：政府主导、企业运作，打造产业新城 ....... 18

3. 2000~2008 年：两级到三级架构，职能向业务转变 .. 18

3.1. 万科：从两级到三级管理架构，职能由总部下放到区域 ........ 18

3.2. 保利：直线职能，扁平但集权 ........ 19

3.3. 恒大：集团化管理 ...... 21

3.4. 碧桂园：职能部门 ...... 21

3.5. 中海：业务与职能部门并行 . 21

3.6. 华润：职能转变为业务部门 . 22