2017年上海市成为集体用地建设租赁住房试点之一，上海市城市总体规划（2017-2035年）中也提出了要将冗余闲置的厂房改建为居住用房，未来的长租公寓市场前景可期。截至2019年，上海已有不少建成和在建的租赁性公寓项目；目前行业竞争情况呈现为多供给主体的格局，参与者有房地产企业、地产中介服务机构、专业租赁公司、酒店集团和互联网创业公司等；按运营模式可以分为集中式和分散式两类，按资产类型可分为轻资产和重资产两类。

集中式公寓问题频现

集中式公寓以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，前期成本较高，利用公共空间提供公共服务，资本回报周期长，可持续经营能力强；分散式公寓房源散落于不同地段间，整合后进行标准化改造提供相应的物业服务。轻资产模式的营收来源主要靠转租租金价差和衍生服务报酬，而成本费用包含拿房成本、营销费用、装修费用和运营管理费用，其中拿房成本占50%以上；重资产模式的营收还包括房产的增值收益。

去年以来不断有长租公寓企业暴雷，有因资金链断裂退出市场的寓见公寓、好租好住、鼎家公寓等企业，有因“高收低租"模式难以为继的乐伽公寓等，都终归倒闭惨淡收尾。2017年行业蓬勃发展之期，在资本涌入、政策向好的加持下，运营者往往牺牲了短期利益以谋求行业远期的可能性，埋下诸多隐患。因此在长租公寓行业风险日益显著的背景下，衡量业内竞争态势，针对起步阶段的租赁公寓企业分析经营策略，有助于企业提高收益率、降低经营风险，促进长租公寓行业良性发展。

分散式长租公寓面临的问题

分散式长租公寓运营商只有在与房屋所有者签约后获得房屋的经营权，属于轻资产运营模式，资金回报周期平均在三年左右，有利于在长租公寓行业初期迅速拓展。因此分散式是资金规模小、无自持房源的企业进驻长租公寓行业的首选。目前市场上以此模式运营较多的为中介背景企业和互联网创业公司，他们凭借原有的房东与租客网络和互联网运营方面的经验，并利用分散式长租公寓的优势在行业初期打造品牌效应、抢占市场份额，但在经过行业初期发展后，轻资产模式不适于长期运营的弊端日渐显露。

首先在房源的选择上，因为不具有房屋所有权，同为打出“拎包入住"招牌的分散式公寓在实际的装修改造上处处受限，很有可能因实际的装修效果令人失望而流失租客进而降低口碑。问卷调研中部分租客反应分散式长租公寓与链家等传统中介租房没有显著区别，传统租房对分散式公寓的替代威胁大。

其次是租金定价，为在长租公寓这一蓝海中快速抢占市场，分散式长租公寓品牌企业不约而同地采取了渗透定价法。与中介租房模式进行比较，上海链家网站上近地铁精装修的租房平均每间月租金在3700元左右（间均面积为32平方米），而分散式品牌公寓的月租金平均价位在2400元左右（间均面积15平方米）。分散式公寓的房源获取暴露在租金定价上的主要问题是“高收低租"的模式：先从房东处以高价签订三至五年的租赁合约，在租约期间运营收入仅为对外出租获取租金，还需扣减给房产所有者的底租，而且底租在房屋空置期仍然需要缴付，导致了为争取盈利空间，频频出现哄抬房租、缩短装修空置期、滥用租金贷款等问题。在行业初期发展阶段，分散式靠规模扩张取胜的战略导致众多企业不惜以前期赔钱的方式来抢占房源，获取房源后再上涨租金实现盈利，这一抬高租金的行为增加了租赁机构收房成本削减了盈利空间，并对树立品牌形象造成了负面影响，付出高成本却无法获得租客认可的价值，必然走向失败。

集中式长租公寓的经营策略——差异化战略

集中式模式也多为重资产运营模式，不利于企业在短期内迅速扩张规模，且租金定位普遍偏高；其收益在租金之外还有物业的增值收益，并通过提供的公区服务可以提升用户体验和租赁住房的附加价值。因此，集中式模式适合资金实力雄厚且追求行业长期发展的企业，诸多房企就是集中式长租公寓市场的主力军。

鉴于长租公寓行业的多强并进、未出现龙头企业垄断市场的现状，重资产运营模式下可以采取差异化战略，通过个性化、高质量的服务打造品牌和口碑，增加租房的附加价值，降低租客对租金的敏感度。结合面向青年群体的问卷调查和集中式长租公寓实地走访的结果，对发现的租客需求和集中式公寓存在的些许问题提出以下策略方向：

管理服务差异化。对于租房条件选择的条件按重视程度的评比中，租客最关心的是安全管理水平，而集中式公寓的物业特征使它在安全管理上具有优势，实地调研中走访的集中式公寓也在安全性上配套设施较为完善，有入门的人面识别和前台接待快递和外卖。

社区文化差异化。目前市场上的集中式公寓不约而同地围绕社区的公共区域，构建“社区文化"，并以此为卖点。通过调查我们发现，在围绕社区文化构建差异化时，应该从租客的角度出发，注重用户的情感诉求。

打造品牌口碑。通过差异化战略建立起高品质的租赁性住房，并提供规范化的优质服务切合当代青年租客的需求。目前长租公寓的知名度不高，实施差异化战略还需要长租公寓企业提升其市场营销能力。

集中式长租公寓的融资策略——REITs

房地产投资信托基金即REITs是通过发行股票或者其他收益凭证募集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产项目投资，最终的投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单来讲，就是投资者通过投资活动，将资金汇集成一个资金池，交由专门的公司管理，投资于具有收益性的房地产项目，为资金充裕的投资者和资金受限的房地产企业搭建了一座桥梁，提供了一种高效的融资渠道。

我国长租公寓的REITs模式采用信托制，以契约型为主，由投资者、基金托管机构（银行）和基金管理公司（信托）三者形成契约关系。我国当前的REITs模式，一般采用专项计划购买私募基金份额，私募基金全额收购基础物业资产的方式，实现了基础资产与原始收益人固有财产的风险分离。对于收益分配，我国进行了结构化分层，形成优先级、权益级等多种类型的收益类型，满足各类投资者的投资需求。

REITs的资金来源比较稳定，主要为租金的收入和出售房地产所获资本利得，现金流较为稳定。REITs吸引投资者的条件在于物业拥有长期可预计的回报，租金收入的波动较小，符合大部分中国投资者追求低风险稳定收益的风险偏好。对于他们而言，REITs是一种有着较低风险、高流动性和稳定收益的投资选择，相较其他地产投资门槛低。

长租公寓REITs模式对其底部资产有一定的要求。为保证能向投资者分配收益，房地产项目需要产生稳定现金流和收益率。优质底部资产往往受到房源位置、租户结构、租金水平等诸多因素的影响，而集中式长租公寓恰能满足要求。上海市租房需求和租金收入的增长空间大，能够产生稳定的现金流，拥有长期可预计回报，而较之以租金收益权作为底层资产的轻资产，以物业产权及租金收益权一起作为底层资产的重资产更稳定。

美国拥有全世界规模最大的REITs市场，其国内EQR长租公寓在运营阶段的优势很值得借鉴。美国EQR公司主要是通过REITs进行股权融资，这一融资结构能够有效地控制负债率，让在扩张阶段公司的财务状况表现稳健。

REITs作为一种重资产类的新型投资工具的风险也需重视。相较于美国发展比较成熟的REITs市场，中国的REITs起步较晚，虽然集中式长租公寓经过近几年的发展已初具规模，但REITs管理团队的专业性尚有不足，存在一定的管理风险。REITs若离开职业的管理团队，很难保证项目创造稳定而持续的投资收益，有可能导致资金不能及时回流；私募资金的投资门槛较高，会造成REITs的交易者与投资者数量较少，交易量低，进而可能会导致流动性风险。