地产行业以房产及附属的衍生服务为主要产品，其天然属性在于满足人的住房需求。但是房产不同于服装、食品、汽车等消费品的地方在于，房产的产生和存在依附于土地，土地唯一和不可再生的资源属性与房产浑然一体，土地的保值增值功能赋予了房产更多的投资品属性。

房地产行业基本属性：兼具消费和投资.......6

房地产构成：房产+地产......6

房地产属性：消费+投资.......6

房地产特点：同质性、周期性、资金密集及高杠杆........7

房地产业态：住宅、商业、工业、旅游、养老、物流等.......8

开发流程：拿地——竣工，土地和资金担纲要任........10

土地获取：一级市场+二级市场.......10

土地一级市场：协议出让+招拍挂........10

土地二级市场：项目收购等土地使用权转让........11

土地获取资金来源：部分城市已禁止拿地加杠杆........11

土地一级开发及一二级联动开发.......12

项目开发建设：规划——施工——预售——竣工.......13

规划设计阶段：快则 6 个月.......13

报建、施工阶段：项目转为在建......13

商品房预售阶段：取得《商品房预售证》为关键........14

竣工及综合验收备案阶段：需全方位验收........15

项目建设成本构成：土地费+前期费+建安费+配套费+期间费用......18

房企开发资金来源：贷款+自筹+其他.......19

利用外资：非主流，逐渐减少......19

国内贷款：占比有所降低，主要为银行贷款.......19

自筹资金：股权、债券融资占比过半.......20

其他资金：此轮周期销售回款大幅增加........21

经济地位：周期之母，支柱产业.......22

房地产自身传导逻辑：销售至拿地、投资等均有滞后.....23

销售——土地购置.........23

销售——新开工.........24

销售——房地产企业开发投资......24

房地产投资对上游产业的带动：需求主力.....25

地产——钢铁..........25

地产——建材..........26

房地产销售对下游产业的带动：高度相关........27

地产——家电...........27

分析框架：供需为主，辅以周期......28

需求端——核心在人口......28

人口及城镇化率——高峰已过.....28

需求影响因素：收入、杠杆、政策......29

供给端——土地供应愈发重要......32

土地供给：逐渐减少.......32

开发建设及库存：库存绝对量依然较高.......33

房价走势：短期波动，长期持续上涨......34

周期演绎：亦长亦短.......35

长周期：行业高点已过......36

短周期：正在步入第四个周期下行阶段.......36

地尽其利，产自其中.......37

附录：行业关键指标名词解释......38