我们认为政府是次调控楼市，带来 4 项投资启示，分别是︰(一)购房者倾向观望，成交放缓令开发商回笼资金减少，现金流渐趋恶化; (二)限价挤压了利润空间，尤其是高价投得地王的发展商，其毛利率将无可避免出现较大幅度下降，亦令发展商投地出价趋向审慎; (三)财务状况稳健的发展商不急于推盘，亦没有现金流压力，供应减少令供求状况续见失衡。我们预期明年内房合约销售增速将显著放缓，由今年约 20%-30%的按年增长，降至~5%甚至负增长，惟合约销售均价下行压力相对较少，主要因均价对政策改变的敏感度较成交额为低; (四)行业将加快整合步伐，「强者恒强，弱者恒弱」的现象将更突出，并反映于行业集中度上，即内房之间的合约销售金额差距进一步扩阔，而 2017全年合约销售突破千亿人民币的上市房企或达到 13 间(今年预测为 11 间)。 

(一) 2016 年房地产行业回顾 .. 5

土地市场炽热，溢价率急剧上升 .. 5

调控力度转猛，楼市势迎冷锋 . 6

内房销售创新高，调控影响渐浮现 . 7

(二) 2017 年房地产行业趋势前瞻 ... 9

调控政策偏紧难松，成交承压均价走软 . 9

购房需求外溢，落后城市补涨 .. 10

人币贬值趋势既成，内房涌港拿地避险 .. 11

房企拿地热情依旧，收购整合提升业绩 .. 12

泡沫有待释放，楼价未虞大跌 .. 12

(三) 内房板块财务及估值比较 .. 14

2016 年股价表现比较 .. 14

2017 年预测总收入和每股盈利增长率比较 . 15

2017 年预测毛利率和纯利率比较 . 16

2017 年预测ROE 和历史负债比率比较 .. 17

2017 年预测市盈率及市账率比较 . 18

内房A 股板块估值比较 .. 19

(四) 个股推荐 ... 20

内房行业首选4 家公司︰龙光、禹洲、深控、旭辉 . 20

龙光地产(3380 HK，评级: 「买入」；目标价︰HK$4.46) ... 21

禹洲地产(1628 HK，评级：「买入」；目标价：HK$2.80). 22

深圳控股(604 HK，评级：「买入」；目标价：HK$4.78) ... 23

旭辉控股(884 HK，评级：「增持」，目标价：HK$2.72) ... 24

(五) 风险因素 ... 25

地价高企... 25

经济放缓及市场风险 . 25

供求失衡... 25

(六) 公司及行业评级定义 . 26