截至 2019 年 11 月 24 日，已经有 17 家物管公司赴港上市。物管公司商业模式得到市场认可，2019H1 几大龙头公司业绩表现良好，物管公司估值于 2019 年 Q3 开始提升。

一、物业管理回顾：物管公司加速独立上市，商业模式受到认可，估值维持相对高位..5

1、物管公司加速独立上市..5

2、物管公司商业模式受到认可，估值维持相对高位.5

二、物业管理在管面积仍是核心动力，增长潜力较大..7

1、在管面积增加是增长的核心来源，储备面积是在管面积的先行指标，行业增长趋势仍未分化..7

2、2019 年与物管公司相关地产销售面积走稳，未来行业集中度提升仍能推动物管行业增长.7

3、非住宅物管行业迅速扩容，公共服务空间较大..8

4、企业规模效应显著存在，经营效率有望持续提升.8

5、社区增值服务存在增长空间.9

三、物业管理行业估值分析：估值以增长为核心，随着行业增长清晰度提高，估值仍有提升空间.10

1、物管行业估值框架：以增长为核心，储备面积是关键.10

2、发展商母公司和物业管理公司关系因素对估值的影响正在减弱.10

3、资本市场价值将会改变物管公司激励，提升其盈利能力... 11

4、服务质量好是优势.. 11

5、老盘提价能力是优势，但对业绩影响较小.12

6、行业政策风险相对较低，估值风险在于分化而不是其他...12

风险提示...13