前一篇专题中我们提到可以通过经营数据和财务数据还原地产公司的经 营情况，核心可以分为三步：第一步是测算公司的单位建安成本判断公 司资产增长的合理性；第二步是判断公司的销售回款、有息负债、经营 负债和权益资本等主要资金流入对于主要资产增长的驱动情况；第三步 是追溯逐年的变化并加以预测，判断是否存在流动性风险。

1. 万科：规范经营的标杆房企 .............................................................................. 5

1.1. 万科的基本情况 ....................................................................................................................... 5

1.2. 万科的经营情况 ....................................................................................................................... 6

1.2.1. 万科的销售情况 ........................................................................................................................................... 7

1.2.2. 万科的土储情况 ........................................................................................................................................... 8

1.2.3. 万科的建设情况 ........................................................................................................................................... 9

1.2.4. 万科的存货成本拆分和盈利空间测算 ...................................................................................................... 10

1.3. 万科的财务情况 ..................................................................................................................... 11

1.3.1. 万科的有息负债和权益比例....................................................................................................................... 11

1.3.1.1. 万科的有息负债结构 ................................................................................................................................. 12

1.3.1.2. 万科的“三道红线”和表内外负债 .............................................................................................................. 14

1.3.2. 万科的主要资产增长和主要资金流入 ...................................................................................................... 16

1.3.3. 万科的压力测试 ......................................................................................................................................... 18

2. 龙湖：行稳致远的典范民企 ............................................................................ 20

2.1. 龙湖的基本情况 ..................................................................................................................... 20

2.2. 龙湖的经营情况 ..................................................................................................................... 21

2.2.1. 龙湖的销售情况 ......................................................................................................................................... 22

2.2.2. 龙湖的土储情况 ......................................................................................................................................... 23

2.2.3. 龙湖的建设情况 ......................................................................................................................................... 24

2.2.4. 龙湖的存货成本拆分和盈利空间测算 ...................................................................................................... 25

2.3. 龙湖的财务情况 ..................................................................................................................... 26

2.3.1. 龙湖的有息负债和权益比例...................................................................................................................... 26

2.3.1.1. 龙湖的有息负债结构 ................................................................................................................................. 27

2.3.1.2. 龙湖的“三道红线”和表内外负债 .............................................................................................................. 28

2.3.2. 龙湖的主要资产增长和主要资金流入 ...................................................................................................... 29

2.3.3. 龙湖的压力测试 ......................................................................................................................................... 31

3. 碧桂园：典型的高周转房企 ............................................................................ 32

3.1. 碧桂园的基本情况 ................................................................................................................. 32

3.2. 碧桂园的经营情况 ................................................................................................................. 33

3.2.1. 碧桂园的销售情况 ..................................................................................................................................... 34

3.2.2. 碧桂园的土储情况 ..................................................................................................................................... 34

3.2.3. 碧桂园的建设情况 ..................................................................................................................................... 35

3.2.4. 碧桂园的存货成本拆分和盈利空间测算 .................................................................................................. 35

3.3. 碧桂园的财务情况 ................................................................................................................. 37

3.3.1. 碧桂园的有息负债和权益比例 .................................................................................................................. 37

3.3.1.1. 碧桂园的有息负债结构.............................................................................................................................. 38

3.3.1.2. 碧桂园的“三道红线”和表内外负债 .......................................................................................................... 39

3.3.2. 碧桂园的主要资产增长和主要资金流入 .................................................................................................. 40

3.3.3. 碧桂园的压力测试 ..................................................................................................................................... 42

4. 附表：万科、龙湖、碧桂园经营情况总表 .................................................... 44

4.1. 万科经营情况总表 ................................................................................................................. 44

4.2. 龙湖经营情况总表 ................................................................................................................. 47

4.3. 碧桂园经营情况总表 ............................................................................................................. 50