美国物业公司主要分为物业经理人公司和物业基础服务公司，物业经理人由业主聘请，作为物业服务管理的代理。物业基础服务公司则负责提供具 体的物业服务。美国的物业公司高度分工，物业经理人主要负责物业资产的运营，主要起到组织、调度及监理的作用并最终向业主负责。专业的服务与专业的管理相分离，这与中国的模式有所不同。我们重点研究上市物业龙头 FirstService 和物业相关细分服务提供商 ServiceMaster。

美国物业管理行业概览.. 1

美国物业龙头简介：FirstService 和Service Master .. 1

FirstService . 1

ServiceMaster ... 3

中美物业管理行业比较.. 5

市场整体规模和发展阶段不同... 5

服务内容存在较大差别.. 6

龙头企业的历史渊源不同.. 8

他山之石——美国物业行业发展经验启示. 10

高服务品质是企业发展基石.. 10

平台结合具体的服务才更有意义. 10

并购既能扩张服务边界，也能增加管理面积. 13

潜力更大的中国市场，物业龙头可能不断突破自我.. 15

龙头公司用户数量可能持续增长. 15

服务深化的空间比在管面积增长的空间更大. 17

风险提示. 18

持续看好高品质物业管理龙头，推荐绿城服务... 18

板块效应形成，持续看好物业龙头企业.. 18

绿城服务——服务口碑推动内生增长，产业并购扩大服务边界.. 19