我国城镇化水平总体发展速度较快，但目前仍存在较大上升空间。 我国城镇化进程中机遇与挑战并存：较发达国家仍有较大差距， 常 住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间； 城镇化区域发展不均，重点区域具有较大机会。 我们测算 2018、 2019、 2020 年每年预计新增城镇户籍人口 1659、 1677、 1694 万人， 未来三年每年将释放住房需求 6 亿左右平方米。 总体来看，城镇化 进程的继续推进对房地产行业是利好因素，在城镇化发展水平较高 的地区存在较大的机会，提早布局有助于抢占先机。

一、从城市化到城镇化：走中国特色新型城镇化道路......... 1

二、我国城镇化发展水平：尚存在较大上升空间......... 2

（一）总体发展速度较快，但较发达国家仍有较大差距........3

（二）常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间......4

（三）城镇化区域发展不均衡，重点区域具有较大机会.......6

1、省级层面：东、中、西部省份之间差距明显......7

2、城市层面：一、二、三四线城市之间差距较大，人口向大城市集聚.......8

三、城镇化是房地产行业发展的加速器.......10

（一）城镇化与房地产投资：加速房地产投资........ 11

（二）城镇化与房地产销售：促进房地产销售面积增长....... 11

（三）城镇化与房地产价格：实证检验城镇化率每提高 1%，商品房的销售价格增加 5.83%.......12

四、新型城镇化政策导向：城市群、人才吸引与产城融合.....15

（一）世界城市群建设经验：核心城市分工定位，构建交通网络.......16

（二）我国城市群建设：国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点......19

（三）我国都市圈建设：京津冀、 沪宁杭、粤港澳竞相发展.........24

（四）人才引进创造房地产市场需求与机遇......25

（五）产城融合成为新的发力点，促进房地产行业发展........27

五、总结展望：未来房地产看哪里？........30

六、风险提示.........30