三月“小阳春”后，“银四”接力，一二线城市景气度上行带动整体销售维持增长态势，三四线城市销售下跌趋势不变，但好于预期。预计后续一二线与三四线城市分化加剧，在“因城施策”的背景下一二线城市政策边际宽松，叠加房贷利率下调，短期一二线市场回暖趋势延续，中期或将回归平稳；三四线城市受前期需求透支影响，中期下行压力仍在。

一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧 .. 1

（一）房地产行业是我国经济的重要支柱... 1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力. 1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10 万亿以上的规模... 1

（二）4 月份行业基本面延续复苏态势，预计房地产开发投资增速将缓步下行... 1

1、4 月销售稳增长，重点城市土地市场回温，投资维持高位... 1

2、从销售情况来看，一二线城市持续回暖，三线成交缩量... 2

3、从土地市场来看，房企重点布局一二线城市，三线市场遇冷. 4

（三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率下滑. 5

1、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓... 5

2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定.. 6

3、现金流量表：货币资金转入负增长阶段，现金流净额增速触底回升. 7

4、杜邦分析：受销售下滑影响，ROE 大幅下降.. 7

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ... 8

（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化.. 8

1、套户比高达1.13，人均住房面积超过38 平米，住房全面短缺问题基本解决.. 8

2、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段... 8

3、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间... 9

（二）行业驱动因素... 9

1、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力... 9

2、生产要素投入为房地产业发展奠定基础.. 10

3、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力.. 10

4、中美驱动因素对比.. 10

（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速.. 12

1、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性. 12

2、“精准调控”抑制投机，“因城施策”分化明显.. 12

3、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举.. 14

4、房产税立法先行，预计最快2022 年开始征收. 14

5、城镇化进程加速，落户制度放松.. 15

（四）行业集中度上升，头部企业间竞争激烈.. 15

三、行业面临的问题及建议 ... 16

（一）现存问题... 16

1、供求矛盾突出，区域发展不平衡.. 16

2、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存. 16

3、房地产行业杠杆率处于高位. 16

4、租售结构不合理，租赁市场活力不足... 16

5、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高. 17

（二）建议及对策.. 17

1、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序. 17

2、整顿土地供给市场，破除行政垄断. 17

3、促进供给需求多维度匹配.. 17

4、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度. 17

5、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力. 17

四、房地产行业在资本市场中的发展状况 ... 18

（一）房企融资成本边际改善... 18

1、房企股权融资自2010 年之后收紧，IPO 几近停滞，再融资略有回升. 18

2、房地产行业迎来香港上市潮. 19

3、债券发行规模上升，债券利率有所下降.. 19

4、银行贷款规模增速放缓，融资成本仍处高位... 20

（二）房地产行业PE 处于历史较低水平... 20

1、房地产行业市盈率向上还有一定修复空间. 20

2、国际估值比较来看，A股估值处于历史低位，具有较大修复空间. 21

3、基本面支撑下，估值受政策预期影响... 21

4、房地产行业beta 系数位于行业前列. 22

5、房地产行业未来发展影响因素... 22

（三）2019Q1 房地产板块仓位下降，配置风格向二线高弹性房企转换.. 23

1、2019Q1 基金房地产持仓下降，但仍处于2010 年以来中等偏高位置... 23

2、一季度仍为超配，但配置比例有所下降.. 23

3、集中度提升，处于历史高位. 23

3、配置风格转换，偏好二线高弹性房企... 23

五、投资建议及股票池 . 26

（一）投资建议... 26

（二）股票池. 27

六、风险提示 ... 27

插图 目 录 .. 28

表格 目 录 .. 29