摘要：针对房地产企业的成本控制，在简述目标成本控制意义和特点的基础上，结合实例，对成本控制方法具体应用进行深入分析，并通过实践验证了其合理性、可行性及有效性。

关键词：房地产企业，目标成本控制，合理性、可行性及有效性

目标成本控制为目前现代化项目成本管控方式，基于“抑制房价上涨速度过快"这一基本国策，房地产项目开始进入全新的微利时代，在这种大环境下，成本控制显得尤为重要。从目前来看，对房地产企业而言，其对成本控制有着很高的要求，利用传统控制方法往往很难达到预期要求，因此，必须引入目标成本控制等新方法，不断提高成本控制和管理水平，以此适应房地产项目建设发展，保证企业自身利润。

1 目标成本控制概述

目标成本指的是企业为预期时间内达到目标利润确定的估算成本，对目标成本进行控制能有效提高企业对项目成本的综合管控水平，对项目实际运行过程中所有环节实施控制，能降低项目总成本。相较于传统方法，目标成本控制对技术管理和成本管理进行了融合，使管理方法能更好地服务于生产控制，从而形成能满足企业实际要求的管理体制[1]。

对房地产项目而言，目标成本控制有很高应用价值，其应用可以对项目每个环节实施成本量化，使复杂的成本问题能采用数字方式表达，并根据预设技术指标对成本进行有效管理。就当前的技术发展状况而言，该方法贯穿整个项目实施过程，从策划、设计、施工到竣工，均能利用该方法来干预。目前，我国房地产项目实际发展速度放缓，采用目标成本控制能在保障企业利润的基础上，为后续发展奠定良好基础。

2 房地产企业对目标成本控制应用的案例分析

2.1 案例概况

某房地产项目地处市区，总投资达17.5亿元，建筑面积为24万m2，项目规模较大，为大型住宅小区，其中，住宅建筑面积为18.4万m2，配套商业0.4万m2，设有1700余个停车位。项目规划时，因投资相对较高，故必须加强成本管理。通过对项目的分析，管理人员提出，项目规划是决定后续运行的重要阶段，因此必须从这一阶段入手，采用目标成本控制实施干预，以此对项目成本予以有效控制。

2.2 确定项目成本适配标准

确定项目产品配置标准是实施目标成本控制重要基础，需要以市场和项目定位为依据进行配置，以此确定实际的费用支出[2]。根据相关经验，成本管理工作中应充分考虑下列几项问题：

第一，项目经营方案阶段充分考虑项目开发难度及产品配置标准，确保后期实施过程中能按配置标准实施，保证经营利润的达成。第二，根据市场的实际发展状况确定目标成本各项指标，使目标成本的各项指标均保持适中，进而符合项目实际要求。第三，在确定目标成本时需要充分考虑市场的实际发展及行业整个环境，这是因为这些因素处在变化过程中，而且目标成本还应采用一些弹性指标，不可完全固定。

2.3 成本分解

该项目实施过程中，为使相关人员掌握目标成本控制，需要以项目构成特点为依据，对其成本进行纵向分解，然后根据数字指标，对项目实际成本情况予以规划，具体如表1所示。

2.4 目标成本执行

在实际操作过程中，应注意下列两个要点：其一，按照表1做好约束和控制；其二，以外部环境发生的变化为依据对目标成本进行适当调整。基于此，项目策划过程中，相关工作人员需要将目标成本视作基准计划，并通过对动态管理方法的应用，对各个项目实际成本消耗状况进行严格控制，使成本发生的变化与波动能符合策划提出的指数标准[3]。

项目策划过程中，对不同的费用进行控制是开展动态管理重要内容，为了使后期项目实际进度符合预期，并达到成本控制目标，策划中对计划值和实际值实施对比，经相互对比确定数据间存在的偏差，进而以偏差为依据对费用实际使用进行调整。

制度控制对项目目标成本实际执行有很大影响，对项目成本进行控制时，制度建设是相关人员必须关注的问题，采用合理可行的管控方式，使项目成本控制得以顺利实施。基于该要求，项目以其周期特征为依据，确定成本检查制度，针对不同类型的分项，每月开展一次监督和检查，然后把检查结果绘制成表，反馈至项目的管理部门，以便相关管理人员掌握目标成本实际执行情况。在目标成本实际执行过程中，应做到从严从细，对各类原材料实际采购进行全程监控，防止不必要支出，同时在之后的运行过程中，定期对目标成本实际执行结果进行分析讨论，以讨论的结果为依据对成本管理和控制的方法进行优化调整[4]。

2.5 效果评价

项目在前期策划过程中按照上述要求严格执行目标成本，就整个实践过程看，成本控制效果良好，达到预期水平，以建安方面的费用为例，其目标成本和实际支出之间的对比如表2所示。

表2成本差中“+"表示实际支出多于目标成本，“-"表示实际支出少于目标成本，经统计，项目基建部分实际支出为59350万元，与61070万元的目标成本仅相差1721万元，约建安目标成本的2.8%，完全处在允许的偏差范围之内，说明目标成本控制取得良好效果，项目所设目标成本及所用的目标成本控制方法均合理可行，可为类似的房地产项目提供参考借鉴。

3 结束语

综上所述，房地产项目中，目标成本控制具有重要作用，在该项目实例当中，最容易发生成本变动的建安方面的费用，通过对目标成本的确定积极严格执行与控制，其实际支出也未超目标成本，总体控制较好，而且又是在趋于变化的市场环境下，这也能在很大程度上说明目标成本控制的合理性、可行性及有效性，可作为优先考虑的成本控制和管理方法，在更多地区尝试推广和应用。