根据第一财经·新一线城市研究所发布的2019年中国城市分级名单显示，湖南省有6个地级市晋升为三线以上城市，其中长沙位居新一线城市，衡阳、株洲、岳阳、湘潭、郴州均位列新三线城市。本文以1-8月房市数据为例，对新三线以上6个城市进行了对比分析，结果显示郴州房市总体好转，主要指标运行情况好于全省、新三线以上城市，更好于上年。现评析如下。

　　一、郴州房地产市场运行基本特点

　　（一）房地产投资和新开工面积增幅均居新三线城市第1。受上年房地产投资大幅下降（去年-30.3%）和今年新增项目较多（新动工52个，其中计划总投资超过5亿项目10个）的双重影响，全市房地产投资恢复性增长明显。1-8月，郴州纳入联网直报的房地产企业372家，在建项目409个，完成投资111.6亿元，同比增长19.6%，比全省高5.0个百分点，居全省第5和新三线城市第1。全市新开工面积395.9万平米，同比增长23.9%，增幅全省第4和新三线城市第1。全市房屋施工面积269.1万平米，总量居全省第4位，同比增长9.0%。全市房屋竣工面积133.2万平米，同比增长39.8%，比全省高49.0个百分点，增幅居全省第6位。

　　（二）商品房销售降幅收窄且好于全省水平。去年下半年以来，国家密集出台政策调控房地产市场，全国、全省楼市一定程度降温，今年全省销售面积一直处于下降态势，降幅由最大的1-3月-10.1%收窄到1-8月的-4.6%。受去年同期基数和房地产市场环境的影响，今年来郴州商品房销售呈现出缓中趋稳、降幅收窄态势。1-8月，郴州商品房销售面积和销售额总量均居全省第5位，低于长沙、株洲、永州和怀化。销售面积同比下降1.8%，降幅比全省（-4.6%）收窄2.8个百分点，好于新三线城市长沙（-7.8%）、株洲（-16.4%）和衡阳（-12.9%）。销售额同比增长6.3%，增幅比全省高6.8个百分点，居新三线城市第2。郴州商品房销售均价每平方米5276.3元，比全省均价低795.8元，居新三线以上城市第5位；同比增长8.2%，增幅比全省高4个百分点，居全省第7位和新三线以上城市第1位，表明郴州房价整体相对较低，房地产市场仍具备一定发展潜力。

　　（三）房企到位资金同比略降，增幅居新三线城市第3。今年来受市场和政策的影响，金融机构对房地产信贷支持力度有所减弱，房企信贷融资收紧，增加了房地产企业融资难度。1-8月，郴州房地产企业本年实际到位资金166.5亿元，同比下降0.5%，基本与上年持平，比全省低9个百分点，位居新三线以上城市第3位。全省新三线以上城市除长沙、湘潭到位资金有所增长外，其他4个市州均处于下降态势。从资金来源看，国内贷款2.4亿元，同比下降52.5%；自筹资金51.6亿元，同比下降4.2%；定金及预收款49.9亿元，同比下降3.9%；个人按揭贷款58.1亿元，同比增长8.2%。全市在库房企资金来源中仅个人按揭贷款一项有所增长，国内贷款、自筹资金、定金及预收款均同比下降，房地产企业资金链面临严峻考验。

　　（四）待售面积总量和增幅均为新三线城市最低。经过近几年供给侧结构性改革，在去库存政策的推动下，全省各市州商品房待售面积均出现大幅减少，郴州尤为明显，待售面积由2016年最高时近395万，减少至今年的43万余，去库存成效显著。1-8月，郴州待售面积43.1万平米，总量居全省第11位，同比下降32.9%（全省下降13.9%），待售面积总量和增幅均位列新三线以上城市最低，表明当前全市现房库存量较少，需加大调研与合理规划，以保障整体供需平衡。

　　二、房地产销售面临较大下行压力

　　今年来，国家继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的"定位，密集出台一系列房地产调控政策，在严调控主旋律的引导下，全国、全省楼市降温进一步加深，房价增长势头得到有效遏制，房地产销售逐渐转向平稳回落。2019年1-8月，全国、全省商品房销售面积分别同比下降0.6%和4.6%，我市下降1.8%。后4个月，受基数逐月回升影响，郴州商品房销售面积保持平稳态势面临较大下行压力。

　　一是从趋势看，商品房销售见顶回落态势明显。2017年郴州商品房销售面积达到历史最高的790.8万平米，是2013年的2.2倍，近两年受国家对房地产市场严格调控的影响，2018年比上年下降4.7%，今年1-8月下降1.8%，已进入下行通道。

　　二是从基数看，后4个月基数达到381.6万平米，其中9月79.4万，10月47.4万，11月127.5万，12月127.3万。从今年前8个月竣工、销售情况及房产部门网签数据看，要保持商品房销售平稳面临较大压力。

　　 三、促进郴州房地产市场健康发展的几点意见

　　（一）关注项目运转情况，确保资金链稳定。各有关部门要加大力度摸清全市房地产项目底册，了解当前项目开工进度，从政策扶持、简化程序手续等方面采取针对性措施，促使房地产新项目开工建设。重点关注中小房企的项目建设和资金运转情况，在银行信贷收紧的环境下，需出台措施加快建立房地产市场健康发展长效机制，健全房地产市场动态监管，防止房地产项目出现资金链断裂、抽逃资金、出现烂尾工程等不良情形，提高市场风险防范意识和防控能力。同时加大对商品房预售许可和商品房预售行为的监管力度，尤其是对期房销售做到严格管理，确保房地产市场不因资金链问题影响社会稳定。

　　（二）加大市场调研力度，保障供需总体平衡。按照《郴州市住房建设规划（2014-2020年）》要求，根据区域供求关系，从规划源头调控开发用地、开发规模和开发节奏，防止商品房出现阶段性供应过剩或供不应求，将商品房价格控制在合理区间内。加大房地产市场调研力度，开展商品房供需调查，摸清我市房地产业现状和发展趋势，进一步了解当前市场形势下消费者的实际需求。鼓励开发商根据本地购房者需求开发商品住宅，提前保障到刚需人群，同时也要能满足改善型住宅人群的需要，引导优化商品住宅供应结构，避免未来出现结构性库存问题。

　　（三）提升房地产建设品质，稳定居民住房消费。随着房地产调控政策持续深化，商品房价格快速增长趋势得到有效遏制，购房者趋于理性，存在持币观望待降价入手情绪，市场有效需求有所下降，销售规模趋缓。低价团购房现已不能满足改善型需求，当前市场从只关注户型结构和价格，到同样重视建筑设计、项目品牌、设备配套、绿色节能等综合性能水平。消费者观念的日渐成熟也要求房地产企业在项目前期要做好市场调查和可行性规划，从单一注重造价，转变为质量与性能并重，在利用自身优势的基础上，实施错位经营，打造特色化住宅产品，形成具备适用性、环境性、经济性、安全性的高品质住宅。