物业管理行业是永续现金流行业，周期属性相对地产开发存在时滞。业务分为基础物业管理、非业主增值服务和业主增值服务。其均以管理项目为核心，管理项目的特点决定其发展方向。行业目前处于高速发展阶段，据中指院《2018 物业服务百强企业研究报告》统计，2017 年物业百强企业管理面积均值达3163.83 万平方米，在管项目数量均值178 个，市占率达32.42%。较2014 年分别增长80.8%、89.4%、66.3%。

一、物业管理行业步入多元发展期 ......... 6

（一）历史及现状：行业进入多元发展期 ..... 6

（二）商业模式：增值服务依托基础物业服务多元化发展 .......... 7

（三）永续现金流行业，周期属性相对地产开发销售存在时滞 ... 9

（四）基础物业服务收费模式：包干制仍为市场主导 .. 9

（五）人工成本占比最大，技术进步推动运营效率逐步提升 .... 10

二、基础物业服务发展趋势：龙头企业规模提升，盈利改善 ............. 12

（一）地产开发商和物业管理行业集中度均在提升 .... 12

（二）资本助力物业管理公司快速扩张 ....... 13

（三）一手住宅交易量的提升改善了物业管理公司盈利能力 .... 14

（四）技术进步降低行业人工成本，提升运营效率 .... 15

（五）物管公司尤其是龙头企业定价权有所改善 ....... 16

（六）社保征管从严加速行业整合 .............. 17

（七）政府央企国企事业单位购买服务成为趋势 ....... 17

（八）基础物业服务多业态发展 ... 18

三、聚焦业主生活需求的社区增值服务增长空间较大 ........ 21

四、重点公司业务分析 .......... 23

（一）碧桂园服务——储备面积庞大，规模优势显著  23

（二）绿城服务——精品物业，优质发展 ... 26

（三）中海物业——品质服务稳健发展 ....... 32

（四）雅生活服务——多元渠道，快速成长  37

（五）彩生活——大型互联网模式物管服务商 ........... 40

五、重点公司财务数据比较 ... 44

（一）成长空间及确定性 ............. 45

（二）盈利能力 ............. 46

（三）公司治理 ............. 48

（四）估值 ..... 48

六、投资建议 .......... 50