背靠华发集团持续深耕珠海地区，调控周期下异地拓展面临考验。背靠华发集团和珠海市国资委，公司深耕珠海经济特区30 多年，凭借一二级联动优势和上下游丰富的产业资源持续巩固大本营的绝对优势，并在小周期的低点开启异地扩张，初步完成核心城市的战略布局。当前项目储备丰富，可售货值充裕，未来异地布局面临一定挑战。

1 投资逻辑 ........ 4

2 背靠华发集团持续深耕珠海地区，调控周期下异地拓展面临考验。 ................ 5

2.1 公司简介：立足珠海、面向全国的珠海龙头房企。 5

2.2 股权结构：股权分散度适中，限售流通股占比30.1%。 6

2.3 控股股东：华发集团旗下唯一地产平台，优质资源储备和产业链上下游支撑强势。 7

2.4 项目布局和规模：持续巩固珠海本土优势，调控周期下异地扩张面临考验。 10

3 受益于海洋经济和港珠澳经济圈发展所带来的产业升级，区域房地产市场融合度面临提升。........ 12

3.1 珠海市概况：地理位置和产业结构优越。 12

3.2 借助21 世纪海上丝绸之路，打造现代海洋产业体系。 16

3.3 港珠澳大桥连通三地楼市，需求外溢和人口流动重塑价值区间。 18

3.4 区域房地产市场：供需缺口和价值预期激活市场上行空间，周期性波动预期加大。 22

4 “优+生活”人居战略稳步推进，六大优+体系全面优化产业链。 ...................... 25

4.1 “优+生态”、“优+建筑”全力打造升级版精品社区项目。 26

4.2 “优+精装”、“优+家居”、“优+配套”全面完善开发产品和城市功能配套服务。 27

4.3 “优+生活”O2O 模式致力于构建完整社区生态链。 28

5 财务分析：低位加杠杆助推战略调整，盈利规模和质量面临上行拐点。 ....... 30

5.1 二线轮动效应下区域行情复苏和异地项目现金回流提升营收规模。 30

5.2 销售数据爆发快速积累可结转资源，全年业绩目标兑现无忧。 31

5.3 短期结转结构变化拖累盈利表现，优化布局和业务转型改善盈利预期。 32

5.4 低位加杠杆占据先行优势，资金实力大增助力业绩兑现。 33

6 估值分析与投资建议 .................... 35

6.1 绝对估值 35

6.2 相对估值 35

6.3 投资建议 36