5 月销售环比小幅回升，二线城市改善幅度最大。2022 年5 月，30 城新房销售面积同比增速-48.26%，降幅较上月减少5.98%，环比增速 11.78%，成交套数同比增速为-47.21%，降幅较上月减少6.34%，环比 增速为11.59%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超45%，但降幅 较上月减少，并且环比出现小幅增长，出现边际企稳迹象。分一二三 线城市来看， 一、二、三线成交面积同比增速分别为-49.19%/ -45.95%/-51.91%，环比增速分别为7.76%/18.45%/2.36%，二线城市成 交环比改善幅度最大。

一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1

（一） 销售跟踪：5 月销售环比小幅回升，出现边际企稳迹象 ................................................................................... 1

1、5 月销售环比小幅回升，二线城市改善幅度最大 ........................................................................................... 1

2．一线城市去化周期上涨迅速，库存量增大 ...................................................................................................... 1

（二） 土地跟踪：一轮土拍供应体量减少，部分城市热度回升，民企拿地收缩 ...................................................... 2

1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ....................................................................................................................... 2

2. 五月土拍低热收场，各城市分化明显 ............................................................................................................... 3

3. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 ................................................................................................................... 3

二、 21 年年报及22 年一季报分析 ...................................................................................................................... 4

（一） 利润表：2021 板块业绩断崖下跌，费用控制能力下降，毛利率持续下降，22Q1 净利率下滑趋势放缓 .... 4

（二） 资产负债表：2021 和22Q1 预收账款增速放缓，存货周转加速，三道红线继续改善 ................................... 5

（三） 现金流量表：2021 现金首次表现净流出，筹资现金净流量转负，投资依旧谨慎，22Q1 筹资出现好转 .... 6

三、 宏观政策实质性宽松，地方落实差别化信贷政策 ........................................................................................ 7

（一） 政策持续松绑房地产行业，房企信用债发行规模小幅上升 .............................................................................. 7

（二） 地方政策密集出台，落实差别化住房信贷政策 .................................................................................................. 9

四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 12

（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 ........................................................................................................ 12

1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升....................................................................... 12

2、信贷端：5 年期LPR 首次单独大幅下调 ......................................................................................................... 13

（二）目前房地产行业PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大 ............................................................................ 14

1、房地产板块PE、PB 估值比较 .......................................................................................................................... 14

2、房地产板块与各行业PE、PB 估值比较 .......................................................................................................... 14

3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 15

4、物管个股表现 .................................................................................................................................................... 15

五、投资建议 ....................................................................................................................................................... 16

六、风险提示 ....................................................................................................................................................... 16

插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 17

表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 18