降息了，8月贷款市场报价利率（LPR）下调。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

这是今年LPR第三次下调。累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。5年期以上LPR的下调对楼市带来直接利好，按照首套房商贷不低于“LPR-20个基点"的要求，本次下调后，首套房房贷利率进一步下降至最低4.1%。对于那些正在还房贷的人群来说，以贷款100万元、等额本息30年计算，4.45%降到4.3%后，总利息节省约3.18万元，月供少了约88元。若算上今年三次的累计降幅，月供的减少幅度更大，每月较今年1月份少还207.66元，一年接近2500元。

此次央行“双降"对房地产市场将带来哪些实质的影响？对股汇债市又带来哪些利好？

五年期LPR降幅较大

8月15日MLF利率下调后，本月LPR报价下行已在预期之内。值得关注的是，此次5年期LPR报价降幅更大，1年期降幅较小。

“5月15BP的调降幅度超出市场预期，带动地产销售有所好转。但在当前地产销售再度转弱、居民加杠杆意愿持续低迷和稳增长压力依然较大的情况下，5年期以上LPR报价再度大幅下调15BP，有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距，提振宽信用进程。"中国民生银行首席经济学家温彬表示。

光大银行金融市场部宏观分析师周茂华指出，此次属于非对称下调LPR利率，一方面，金融机构全面降低实体经济贷款成本，意在刺激宽信用，促进内需加快恢复；另一方面，5年期利率下调幅度相对更大，是针对目前经济复苏中的突出问题，加大稳楼市金融支持力度。

东方金诚分析指出，首先，当前居民房贷利率仍处于相对较高水平，需要较大幅度下调5年期LPR报价，为房贷利率进一步下行铺平道路。其次，在经历二季度的大幅下调后，当前多地房贷利率已调至5年期LPR报价决定的最低值附近，接下来为推动房贷利率进一步下行，需要5年期LPR报价先行较大幅度下调。另外，当前银行净息差已压缩至历史低位，而企业贷款利率也频创历史新低。由此，为保障银行经营稳健性，并为5年期LPR报价更大幅度下调创造条件，8月1年期LPR报价下调幅度仅为5个基点。

“整体上看，8月LPR报价下行体现了在政策性降息（MLF利率下调）引导下，企业和居民贷款利率将出现新一轮较快下调趋势，进而带动有效信贷需求回升，以宽信用支持稳增长的政策意图。这意味着继5月稳住宏观经济大盘一揽子政策落地后，新一轮稳增长措施正在加码，其重点也正在由此前打通物流堵点、推动复工复产的供给端发力，转向更大力度地提振消费、投资等宏观经济总需求。"东方金诚指出。

促进楼市回暖消费回升

对于新一期LPR报价利率下调的影响，温彬表示，1年期LPR下调，也将带动其他期限的贷款利率下行，一方面有助于进一步降低企业融资成本，提振预期信心，帮助企业加快恢复和稳健运行，带动投资修复性增长；另一方面，也将继续降低社会融资成本，减轻企业发债融资成本和偿债压力，保持各融资渠道稳定。

周茂华也表示，LPR利率下调有助于引导金融机构下调个人和企业融资成本，稳定市场对经济复苏前景预期，提振个人和企业融资需求。其中，5年期LPR利率下调，将直接降低制造业行业企业和居民商品房购房成本。其同时指出，金融机构贷款利率下调，银行净息差缩窄，势必推动银行金融机构加大负债端管理，通过优化负债结构，稳定负债成本。

东方金诚指出，8月5年期LPR报价降幅更大，1年期降幅较小，表明定向支持楼市是当前降息政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。

温彬认为，5年期以上LPR下降幅度较大，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖，并有利于消费回升。一方面，LPR调降有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。另一方面，LPR调降也有助于降低存量房贷利率，延缓居民降杠杆节奏，并在房贷利息节约下提升消费预期，助力消费回升。

未来LPR走向如何？

此次LPR利率下调后，业内认为未来仍有空间。

关于未来LPR报价走向，东方金诚预计，下半年仍有一定下调空间，其中5年期LPR报价将延续更大幅度下调势头。

东方金诚研报指出，根据存款利率市场化调整机制，商业银行要参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。可以看到，在8月15日MLF利率下调10个基点后，10年期国债收益率已出现类似幅度下行，而本次1年期LPR报价也同步下调5个基点。这意味着后期银行存款利率将出现5-10个基点左右的下调。

考虑到未来一段时间市场利率仍将处于较低水平，东方金诚判断接下来报价行有动力在MLF利率不动的条件下，压缩LPR报价加点。

“其中，鉴于推动楼市回暖正在成为提振信贷需求、改善市场预期、缓解经济下行压力的关键，接下来5年期LPR报价会延续更大幅度下调势头，或类似5月份的单独下调。我们估计，年内5年期LPR报价还有15至20个基点的下调空间。"东方金诚表示。

此外，周茂华认为，从目前国内实体经济面临的困难与挑战看，降息政策需要与财政、产业等政策配合，起到缓解企业经营压力的效果。精准防疫，落实好保供稳价措施，纾困助企、稳增长政策，保持物价稳定，就业持续改善，内需稳步恢复。

纵深

LPR“双降"传递哪些信号？？

8月18日，国务院常务会议提出，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。招联金融首席研究员董希淼认为，本月贷款市场报价利率（LPR）下降符合预期，是响应落实国务院常务会议要求的具体举措。

具体来看，董希淼认为，第一，今年以来，我国宏观经济恢复态势并不稳固。从7月经济数据看，投资、消费等各项主要指标全线下滑，稳增长面临较大压力。

第二，企业和居民有效融资需求不足。从央行公布的数据显示，7月社会融资和人民币贷款增量明显回落，企业投资和居民消费意愿萎缩。

第三，政策利率下降奠定了基础。8月15日，央行开展中期借贷便利（MLF）和逆回购操作，中标利率均下降10个基点。LPR在MLF利率基础上加点而来，MLF利率下降，LPR往往随之下降。

中信证券首席经济学家明明指出，五年期LPR下调幅度比一年期更多，这说明央行更多地想为刺激长期信贷需求，支持实体经济。另外也说明现在短期利率实际上已经过低，央行也不希望看到短端利率下行过多，包括导致一些脱实向虚、杠杆和套利的问题。

上海新金融研究院（SFI）学术委员、中泰证券股份有限公司首席经济学家李迅雷表示，当前经济基础难言稳固，这是降息的前提。宽信用需要降成本支持，OMO利率和MLF利率的调降可以引导LPR下调，8月LPR报价也将下调，不排除央行采用非对称方式下调5年期以上LPR利率的可能性。

LPR由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

值得注意的是，本月LPR再次出现非对称下降，即1年期LPR下降5个基点、5年期以上LPR下降15个基点。根据央行公布的二季度货币政策执行报告，目前企业贷款利率水平已经处于历史低位，因此1年期LPR下降幅度较小。而5年期以上LPR继5月20日下降15个基点之后，年内第二次以15个基点的较大步长下降，实际作用和信号意义都十分重要。

在董希淼看来，LPR下调有助于降低企业长期融资成本，稳定企业信心，激发企业进行长期投资。5年期以上长期贷款往往集中在基础设施、重大投资等，5年期以上LPR下降之后，将进一步促进基建和重大投资项目建设，稳住和扩大投资需求。

另一方面，此次5年期以上LPR下降，将引导金融机构进一步降低新增和存量房贷利率，减轻大多数贷款购房者负担，激发居民住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。居民房贷压力减轻，也有助于释放居民日常消费空间，提高居民消费意愿和能力。

算账

你的房贷月供能少交多少？

5年期以上LPR的下调，减轻了购房人的房贷压力。

以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.45%的贷款利率计算，每月需还5037.19元，总利息支出约81.34万元；以4.3%的贷款利率计算，每月需还4948.71元，减少约88元，总利息支出约78.15万元，减少约3.18万元。

将时间线拉长，2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下调35个基点。具体看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下调至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下调至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下调至4.3%。

仍以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.65%的贷款利率计算，每月需还5156.37元，总利息支出约85.63万元。这意味着，相较于1月，正在还房贷的购房人每月能少还207.66元，一年少还2491.92元。

要提醒的是，正在还款的购房人并不能立即享受到5年期以上LPR下调带来的利好。在2020年存量房贷批量转化成LPR报价后，一些购房人选择在合同签署日调整房贷利率，还有人选择在新一年的1月份调整，不论选择哪种方式，房贷利率每年只变动一次。因此，何时能享受到贷款利率下调，还要看房贷调整日期。

对于那些准备买房的人来说，下调的利好则可以快速享受。今年5月，央行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。因此，5年期以上LPR降至4.3%后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限则为4.1%，二套房贷利率下限降至4.9%。

首套房贷款利率4.1%的下限，在历史上是什么水平？中原地产首席分析师张大伟表示：“从近些年看，房贷利率最低的年份是2009年，当时房贷利率普遍打七折，首套房房贷利率最低4.158%。而对比此前的基准利率的话，也是历史最低了。"

焦点

对楼市有何影响？房贷成本继续下调

对于购房者而言，此次降息最直接的利好在于降低购房成本。

对于二套房购房者而言，利息的下降也将相应降低月供和利息成本。同时，由于不少城市取消了“认房又认贷"，部分二套房购房者也能够享受首套房的优惠政策。叠加这种利好，购房者的实际成本将有明显下降。

“这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。"广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来的三次降息，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。

今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，市场也一度出现复苏势头。但由于各种原因，市场回温的局面仍然在近期出现了反复。

根据国家统计局的数据，今年7月，全国70个大中城市中，有40个城市的新房价格环比下降，51个城市的二手房价格环比下降，数量比6月略有增加。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。

央行数据显示，2022年第二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。

张大伟指出，相比于降息带来的实际影响，其对市场带来的心理影响更大。由于房贷的具体调整日期相对滞后，对于存量房贷而言，多数银行需要到次年1月才开始调整。因此，除非是新购房者，此次降息的利好并不会立刻显现。

但他同时指出，年内三次降息释放的积极信号，仍然会让供需双方的信心都得到提振。

分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。

李宇嘉表示，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，稳定全社会信用，使地产金融加速器效应恢复，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。

他认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。

对股市有何影响？利好中小创和成长股

受降息利好影响，昨日两市低开高走，沪指早间震荡走强，创指盘中涨超1%，北向资金大幅流入，板块方面，汽车整车板块拉升，元宇宙概念震荡走强，光伏、机器人赛道继续退潮。午后两市震荡拉升，深成指涨幅扩大至1%，创业板指盘中涨超1.5%，两市成交额突破万亿，锂矿、民爆、航运、农业、游戏等板块领涨，资金继续高低切换，多只高位人气股下挫，个股涨多跌少，赚钱效应较好。截至收盘，沪指涨0.6%，报3277.79点；深成指涨1.19%，报12505.68点；创指涨1.64%，报2779.02点。

每一轮的央行“降息"，投资者最关心的莫过于跟“钱袋子"密切相关的股市、债市和汇率走向。

中信建投黄文涛认为，此次下调幅度基本符合市场预期，短期金融市场可能反应不大。对长端利率的未来走势，还是要回归经济基本面和接下来央行货币政策走向。LPR调降后短端流动性高度宽松的局面大概率将延续，杠杆成本仍将较低，短期内不宜言空。而长期内，利率中枢具有系统性下行的背景，目前10Y国债利率无论是比LPR还是比房贷利率都处于相对较高的位置。因此，在中国经济增速中枢和利率中枢长周期下行的假设下，国债长周期亦有下行空间。

对于LPR调降落地后A股的表现，光大证券策略团队认为，短期来看，市场在LPR调降落地后的一周内通常表现不佳。历史来看，在LPR调降前，市场通常表现较好，在大多数时候均呈现上涨状态，这种现象的发生可能与投资者对流动性宽松的预期升温有关。但当LPR调降落地后，股市的表现则相对较差。

长期来看，LPR调降对市场的影响主要取决于宽信用的落地情况。从长期的角度来看，股市的表现终究要回到基本面，如果宽货币能够成功传导至宽信用，那么股市通常会有较好的表现，例如2020年初前后的时间段，反之，则股市很难有较好的表现，如2022年初时情况。

债市方面，天风证券宋雪涛认为LPR调降的影响需辩证看待，逻辑上，降LPR是进一步释放宽信用的信号，利空债市。但实际上，还是要客观评估降低LPR后宽信用的效果。如果宽信用效果不佳，则政策利率和LPR调降对债市仍然是宽货币的范畴，至少不算利空。

宋雪涛强调，在分析LPR调降的影响时，需要与社融和PMI走势结合分析。降LPR后，利率走向基础视角可以参考2019年，基于目前政策行动与票据转贴利率，预计LPR调降15BP，对债市负面影响有限。建议还是短多中空，现阶段继续维持多头思维，随着时间推移，重点关注社融走向。

安信证券袁方的观点是，权益市场以震荡为主，成长板块的表现有望继续占优，而从成长向价值的切换，需要等待更为明确的政策和基本面信号。在经济弱势复苏、流动性环境宽松的背景下，债券市场收益率总体易下难上，收益率曲线趋于平坦。

上海证券郑嘉伟指出，对于权益市场，银行板块息差有被进一步压缩的可能，利好中小创和成长股。债市方面，激发债市做多热情，银行间主要利率债收益率下行幅度扩大，国债期货全线大幅收涨；也有助于缓解地产行业收缩格局，有利于地产终端销售复苏，带动上下游产业链修复；而人民币汇率方面将短期承压，长期依然围绕6.6-7区间双向波动。