素质教育企业多数聚集在早期，单体机构体量小、获客成本大，截至2018 年8 月，87.11%的融资事件分布在A 轮及之前。且单一素质教育机构难以满足消费者多元化需求。而教育综合体以解决素质教育行业痛点的角色，自2015 年开始走入投资者视野，截至2018 年中旬我国教育综合体已超1000 家。本文将从消费者、入驻机构、主导方三方需求入手，深剖教育综合体兴起背景，并试图拆解目前各种商业模式的竞争壁垒与实现可持续盈利的关键点，为行业投资与发展提供借鉴。三方需求：从终端消费者需来看，便利性与品牌保障是核心需求；从直接参与机构来看，相关资源赋能，改善风险水平与盈利能力是核心需求；从三大主导方来看，地产转型、教培机构流量再利用、业态升级盘活商业资产是其核心需求。

1、教育综合体：顺势而为，应运而生 .... 4

2、深剖产业链各方需求，揭开发展迷雾 ............... 6

2.1 终端消费者需求：便利性与品牌保障为教育综合体需求奠定根基 ...... 6

2.2 直接参与方需求：赋能教培机构，改善风险水平与盈利能力 .............. 7

2.3 三大主导方需求：地产转型、教培机构流量再利用、业态升级盘活商业资产 .. 9

3、各模式核心诉求差异，决定破局关键 ............. 11

3.1“教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化器综合体 11

3.2“社区流量共享+深度合作”社区服务类教育综合体 ............... 13

3.3“教育流量共享+消费业态延伸”教育城商业综合体 ............... 15

3.4 小结：核心诉求差异，决定破局关键.... 16

4、教育综合体案例分析 ............. 17

4.1 教育航母产业链布局新作：新东方百学汇 ............ 17

4.2 儿童主题商业中心典范：深圳七巧国.... 20

4.3 地产巨头试水教育综合体：万科城市营地 ............ 23

5、风险提示 .... 25