楼市已步入下行通道，但当下房地产投资增速依然远远高于销售增速。国家统计局发布的数据显示了这一趋势。

　　楼市销售不容乐观。2018年1-11月，国内新建商品房销售面积累计同比增速约为1.4%，其中11月单月销售面积同比减少5.1%。这是楼市单月销售面积增速连续第三个月为负数，且负增长的幅度越来越大。

　　另一方面，房地产投资依然坚挺。2018年前11个月，房地产开发投资共计11万亿元，同比增长9.7%。其中住宅累计投资为7.8万亿元，同比增长13.6%。11月单月房地产开发投资达到1.1万亿元，同比增长9.3%，较10月增加1.6个百分点。

　　这两组数据呈现出当下房地产“投资热、销售冷"的现状，各地楼市库存压力会卷土重来吗？

　　“相比销售端的回落，房地产投资数据的回落会相对滞后。"保利发展首席分析师吴定金对财新记者说，这种“投资热、销售冷"的情况并不会持续太长时间。“一般来说，市场行情好的时候，房企投资积极；行情不好的时候，房企会放缓投资。"吴定金说。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬亦持同样观点。他认为，目前房地产投资火热，只能理解为该数据的滞后效应。

　　房企的确已放缓拿地节奏。一名熟悉房企财务的人士告诉财新记者，房地产开发投资主要可分为土地购置费和建安支出两部分。其中土地购置费是按实际付款计入房地产开发投资完成额，因此目前的数据中还包含之前拿地的分期付款，所以土地购置费还表现出较高增速。

　　此外，部分现金流充裕的房企，选择逆势操作，趁土地市场冷清时加快拿地节奏。据中国指数研究院数据，在2018年前11个月，万科（000002.SZ/02202.HK）总共耗资1250亿元拿地，在房企中排名第一。

　　投资火热的另一个表现是新开工面积大。2018年前11月，房屋的新开工面积累计达到18.9亿平方米，累计同比增长16.8%，增速较前10个月提高0.5个百分点。房地产研究机构同策咨询研究中心总监张宏伟在接受财新记者采访时指出，当下部分房企现金流紧张，融资渠道非常有限，这些房企不得不加快开工和销售，让资金尽快回笼。

　　“部分企业担忧后市，在市场下行初期抢开工和销售。"长江证券发布于12月15日的研报称，这使得房地产投资端增速韧性充足，开工增速继续走强 。

　　在销售不振的情况下，投资端加速或将造成新一轮库存积压。易居研究院数据显示：截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为4.48亿平方米，环比增长2.5%，同比下降0.7%。

　　目前楼市库存仍然处于低位。易居研究院研报指出：自2015年1月以来，全国100城库存规模持续下跌，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。

　　库存拐点已经出现。易居研究院研报称，“今年9月库存规模明显增长，首次出现显著攀升；10-11月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，四季度正步入上行通道。"

　　张宏伟认为，三四线城市的购买力已经严重透支，未来库存压力将集中在三四线城市。对一二线城市来说，一旦放松调控，住宅将回归供不应求状态。