整顿房地产信托融资，防止地价过快上涨。本轮政策调控的核心在于整顿地产前期融资不合规，防止地价过快上涨。2019 年初开始，土地溢价率持续上涨，我们重点观察的26 个城市地的土地溢价率到5 月已经达到33.5%，土地市场出现过热现象。1~5 月，房地产信托融资新增额为4078.6 亿元，同比增长17.7%，占同期房企到位资金的6.1%。在这种情况下，银保监会5 月发布23号文，点名4 种不合规信托融资方式，对信托融资的监管进一步细化。7 月又连续约谈大型信托公司，对信托融资的总量和增量进行窗口指导。随着监管收紧，信托融资收敛，土地市场随即降温，6 月26 城土地溢价率已降至24.9%。

1 房地产信托融资：前融主要资金来源 ............... 4

1.1 房地产各阶段融资手段简析 .. 4

1.2 房地产信托业务模简析式 ..... 5

2 整顿信托融资不合规现象，抑制地价过快上涨  8

2.1 抑制地价过快上涨，防止影响房地产市场稳定 ................. 8

2.2 有的放矢，精准调控房地产信托融资 ....... 10

2.3 信托融资收紧对地产行业与房企的影响 ... 13

投资建议：全行业影响体现为两头松中间紧，两类公司将受益 ..................... 17

风险提示 .............. 17